Vào tháng 10 năm 2022, Tòa Án Nhân Dân Tối Cao đã công bố Án Lệ 55/2022 công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực dựa trên căn cứ rằng hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng đã được thực hiện và theo đó hợp đồng có hiệu lực theo Điều 129 của Bộ Luật Dân Sự 2015. Tình huống của án lệ như sau:

·         Năm 2019, các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất sẽ được Nhà Nước giao cho Bên Bán theo phương án bồi thường đất. Hợp đồng này chưa được công chứng, chứng thực.

·         Năm 2016, Bên Bán nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất chuyển nhượng. Bên Mua cũng đã thanh toán khoảng 90% giá bán mảnh đất này. Bên Mua cũng đã cho bên thứ ba thuê mảnh đất.

·         Tuy nhiên, sau đó, Bên Bán từ chối đăng ký việc chuyển nhượng với cơ quan nhà nước và cho rằng hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do chưa được công chứng, chứng thực.

Tại Án Lệ 55/2022, Tòa Án Nhân Dân Tối Cao chấp nhận phán quyết của tòa án cấp dưới công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng dựa trên cơ sở rằng các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng. Theo Điều 129.2 của Bộ Luật Dân Sự 2015, giao dịch dân sự phải được xác lập bằng văn bản vi phạm quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực, và một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩ vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án sẽ công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Ngoài điểm quan trọng liên quan đến hiệu lực của hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực ở trên, các điểm sau có thể được rút ra từ Án Lệ 55/2022:

·         Điều 129 của Bộ Luật Dân Sự 2015 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2017 có thể áp dụng cho các hợp đồng được giao kết và thực hiện trước ngày 1 tháng 1 năm 2017;

·         Tại thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng, (1) Bên Bán không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất liên quan, và việc chuyển nhượng “quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai” là không được phép. Tuy nhiên, tòa án vẫn chấp nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng có lẽ bởi tại thời điểm của tranh chấp, Bên Bán đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Quang Vũ với sự hỗ trợ nghiên cứu của Nguyễn Lan Phương.