Ngày 6 tháng 1 năm 2022, Chính Phủ ban hành Nghị Định 2/2022 hướng dẫn thi hành Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Nghị Định 2/2022 sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2022 và thay thế Nghị Định 76/2015. Bài viết này sẽ tổng hợp một số quy định mới đáng chú ý tại Nghị Định 2/2022.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.

Định nghĩa mới

Nghị Định 2/2022 đưa ra định nghĩa cho nhiều thuật nghữ pháp lý mơ hồ thường được sử dụng trong Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, chẳng hạn như bất động sản đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản, hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản. Các định nghĩa mới tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải thích các quy định khác nhau của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 và Nghị Định 76/2015 một cách thống nhất.

Trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư bất động sản

Theo Nghị Định 2/2022, chủ đầu tư bất động sản sẽ phải thực hiện công bố thông tin về các dự án bất động sản của mình. Cụ thể, các thông tin sau đây phải được công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư, tại trụ sở Ban quản lý dự án (trường hợp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), hoặc tại sàn giao dịch bất động sản (trường hợp kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch):

·         thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh;

·         thông tin về thế chấp nhà, công trình xây dựng, và bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); và

·         thông tin về số lượng, loại sản phẩm (1) bất động sản đưa vào kinh doanh, (2) bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê và các bất động sản còn lại đang tiếp tục kinh doanh; và

·         bất kỳ thay đổi nào đối với các thông tin trên.

Quy định mới về vốn tối thiểu của các chủ đầu tư bất động sản

Theo Nghị Định 2/2022, chủ đầu tư bất động sản phải có vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án bất động sản không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng đất có quy mô dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng đất có quy mô từ 20 ha trở lên.

Yêu cầu này có vẻ như mở rộng yêu cầu của Nghị Định 43 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2013 về năng lực tài chính của nhà đầu tư được Chính Phủ lựa chọn làm chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản và cho thuê đất. Điều này là bởi quy định của Nghị Định 2/2022 dường như áp dụng cho mọi nhà phát triển bất động sản bất kể nguồn gốc quyền sử dụng đất của các chủ đầu tư đó. Ví dụ, một nhà đầu tư bất động sản thuê lại đất của một nhà đầu tư khác (ví dụ như nhà đầu tư khu công nghiệp) cũng sẽ phải tuân thủ yêu cầu này.

Nghị Định 2/2022 cũng đưa ra các phương pháp xác định việc đáp ứng yêu cầu về năng lực tài chính của nhà đầu tư. Cụ thể,

·         đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp đang hoạt động, mức vốn đầu tư tối thiểu mà nhà đầu tư sở hữu sẽ được xác định dựa trên kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập gần nhất được lập trong năm hoặc năm trước liền kề; và

·         đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp mới thành lập, mức vốn đầu tư tối thiểu mà nhà đầu tư sở hữu sẽ là vốn điều lệ thực tế đã góp của (các) cổ đông sáng lập theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng mẫu cho giao dịch liên quan đến bất động sản

Hiện nay, Nghị Định 2/2022 yêu cầu các giao dịch liên quan đến bất động sản phải được lập theo hợp đồng mẫu quy định tại Nghị Định 2/2022. Nghị Định 2/2022 quy định các loại hợp đồng mẫu sau:

·         Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

·         Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ;

·         Hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;

·         Hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng;

·         Hợp đồng thuê/cho thuê lại đất; và

·         Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản.

Trước đây, theo Nghị Định 76/2015, việc sử dụng hợp đồng mẫu trong giao dịch bất động sản là không bắt buộc và các bên có thể sửa đổi hợp đồng mẫu miễn là văn bản giao dịch đã ký có đủ các nội dung trọng yếu theo quy định của pháp luật. Mặc dù Nghị Định 2/2022 cho phép các hợp đồng bất động sản ký kết trước ngày 1 tháng 3 năm 2022 giữ nguyên hiệu lực, không rõ rằng việc sửa đổi các hợp đồng đó có phải tuân theo hợp đồng mẫu kèm theo Nghị Định 2/2022 hay không.

Do không có quy định tương tự như trên tại Nghị Định 2/2022, không rõ liệu một thỏa thuận không tuân theo hợp đồng mẫu đã được quy định có thể bị vô hiệu theo pháp luật hay không. Điều này là bởi theo Bộ Luật Dân Sự 2015, hợp đồng mẫu đã được quy định không phải là điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực. Mặc dù vậy, Nghị Định 2/2022 dường như chỉ ra rằng trong trường hợp các bên phải nộp hợp đồng đã ký để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ quan có thẩm quyền có thể từ chối các văn bản giao dịch không được soạn thảo theo mẫu đã quy định.

Trừ khi hợp đồng mẫu cho phép các bên được sửa đổi và thay đổi nôi dung, các yêu cầu mới về hợp đồng bất động sản theo mẫu có thể đặt ra những hạn chế đáng kể đối với việc tiến hành kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán/thuê mua bất động sản

Nghị Định 2/2022 áp dụng một số điều kiện mới về chuyển nhượng hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Cụ thể,

·         bên chuyển nhượng phải có hợp đồng mua bán/thuê mua được lập theo hợp đồng mẫu đã quy định, trừ trường hợp hợp đồng được ký kết trước ngày 1 tháng 3 năm 2022;

·         không có tranh chấp, khiếu kiện phát sinh đối với hợp đồng mua bán/thuê mua; và

·         nhà, công trình xây dựng theo hợp đồng không bị kê biên, thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Trường hợp bên mua trong các hợp đồng nêu trên là chủ đầu tư bất động sản khác thì bên mua là chủ đầu tư bất động sản khác đó phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở địa phương. Thông báo phải có các thông tin về tên, địa chỉ dự án bất động sản, bên chuyển nhượng hợp đồng, số lượng hợp đồng chuyển nhượng và số nhà, công trình xây dựng theo hợp đồng chuyển nhượng. Yêu cầu mới này dường như cho phép các cơ quan chức năng có thêm thông tin về việc bán các sản phẩm bất động sản trên thị trường.

Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo Nghị Định 2/2022, việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản có thể phải tuân theo hai bộ thủ tục pháp lý riêng biệt. Cụ thể,

·         Đối với các dự án bất động sản đã được (1) chấp thuận nhà đầu tư hoặc (2) được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (GCNĐKĐT) theo Luật Đầu Tư 2020 thì việc chuyển nhượng dự án bất động sản đó sẽ được thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư của Luật Đầu Tư 2020; và

·         Đối với dự án bất động sản không thuộc các trường hợp nêu trên, việc chuyển nhượng dự án bất động sản đó được thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị Định 2/2022.

Đối với việc chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị Định 2/2022, Nghị Định 2/2022 yêu cầu chủ đầu tư chuyển nhượng phải nộp thêm các giấy tờ sau cho cơ quan có thẩm quyền khi đề nghị chuyển nhượng dự án bất động sản đó:

·         dự thảo hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ bất động sản được lập theo mẫu quy định tại Nghị Định 2/2022;

·         tài liệu chứng minh đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng; và

·         tài liệu chứng minh đã hoàn thành xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ của dự án đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.