Thuật ngữ “tổ chức kinh tế” lần đầu tiên được giới thiệu trong Luật Đầu Tư 2014 và được định nghĩa bao gồm, bên cạnh các tổ chức khác, bất kỳ công ty hoặc tổ chức nào được thành lập tại Việt Nam. Qua thời gian, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” đã được sử dụng nhất quán trong các văn bản pháp luật khác, cho phép áp dụng thống nhất quy định pháp luật. Tuy nhiên, Luật Đất Đai 2024 đã gây ra sự nhầm lẫn đáng kể về ý nghĩa của thuật ngữ “tổ chức kinh tế”. Cụ thể, không rõ liệu thuật ngữ “tổ chức kinh tế” trong Luật Đất Đai 2024 chỉ đề cập đến các công ty hoặc tổ chức không bị kiểm soát bởi nhà đầu tư nước ngoài mà không bao gồm các công ty hoặc tổ chức chịu sự kiểm soát của nhà đầu tư nước ngoài hay không. Sự thiếu rõ ràng này có ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi Luật Đất Đai 2024. Ví dụ, nếu thuật ngữ “tổ chức kinh tế” trong Luật Đất Đai 2024 bao gồm các tổ chức do nhà đầu tư nước ngoài kiểm soát, thì một chi nhánh ngân hàng nước ngoài có thể có cơ sở pháp lý rõ ràng để nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Sự thiếu rõ ràng này bắt nguồn từ Điều 4.1(b) của Luật Đất Đai 2024, trong đó liệt kê những đối tượng là người sử dụng đất. Cụ thể, Điều 4.1(b) của Luật Đất Đai 2024 quy định:

“Người sử dụng đất…bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm:

b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu Tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);

…

7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”

“Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” (FIEO) được định nghĩa trong Luật Đất Đai 2024 là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu Tư để thực hiện dự án có sử dụng đất.

Nếu hiểu theo nghĩa đen của Điều 4.1(b), dường như cơ quan soạn thảo Luật Đất Đai 2024 có ý định định nghĩa lại thuật ngữ tổ chức kinh tế theo Luật Đầu Tư bằng cách loại trừ FIEO ra khỏi phạm vi của tổ chức kinh tế theo Luật Đầu Tư 2024. Cách hiểu này dường như nhất quán với một số Điều khác của Luật Đất Đai 2024 mà sử dụng thuật ngữ “tổ chức kinh tế” và “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” (FIEO) như hai thuật ngữ riêng biệt (ví dụ, các Điều 30, 46 và 98). Tuy nhiên, việc định nghĩa lại thuật ngữ “tổ chức kinh tế” như vậy có thể gây ra một số vấn đề như sau:

·        Định nghĩa vòng lặp (Circular definition): Việc định nghĩa lại thuật ngữ “tổ chức kinh tế” bằng cách loại trừ FIEO làm cho định nghĩa của FIEO trở nên không chính xác. Điều này là do bản thân FIEO đã được định nghĩa là “tổ chức kinh tế”, mà trong định nghĩa “tổ chức kinh tế” này lại không bao gồm FIEO.

·        Phạm vi của FIEO: Phạm vi của FIEO theo Luật Đất Đai 2024 không rõ ràng. Điều này là do Luật Đầu Tư không có quy định “điều kiện đầu tư và thủ tục đầu tư” cụ thể áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án có sử dụng đất. Thay vào đó, Luật Đầu Tư chỉ yêu cầu một số FIEO do nhà đầu tư nước ngoài kiểm soát theo quy định tại Điều 23.1 của Luật Đầu Tư 2020 phải xin Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Đầu Tư khi thực hiện dự án đầu tư, bất kể dự án đó có sử dụng đất hay không. Không rõ liệu cơ quan soạn thảo Luật Đất Đai 2024 có ý cho rằng thuật ngữ FIEO trong Luật Đất Đai 2024 chỉ đề cập đến trường hợp FIEO được nhà đầu tư nước ngoài kiểm soát theo Điều 23.1 của Luật Đầu Tư 2020 hay không.

·        Tác động đến các quy định khác: Không rõ các thuật ngữ khác trong Luật Đất Đai 2024 có chứa cụm từ “tổ chức kinh tế” nên được hiểu như thế nào. Ví dụ, Điều 33 của Luật Đất Đai 2024 quy định rằng một tổ chức kinh tế được Nhà Nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” hoặc tại “tổ chức kinh tế khác”. Không rõ thuật ngữ “tổ chức kinh tế khác” trong quy định này đề cập đến các tổ chức kinh tế như được định nghĩa trong Luật Đầu Tư 2024 hay Điều 4.1 của Luật Đất Đai 2024. Sự không rõ ràng này là do các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam có thể bao gồm các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài (ví dụ, ngân hàng 100% vốn nước ngoài hoặc ngân hàng liên doanh). Do đó, tổ chức tín dụng mà được phép hoạt động tại Việt Nam sẽ không được coi là tổ chức kinh tế như được định nghĩa trong Luật Đất Đai 2024. Như vậy, việc sử dụng định nghĩa của tổ chức kinh tế trong Luật Đất Đai 2024 để xác định phạm vi của “tổ chức kinh tế khác” trong Điều 33 của Luật Đất Đai 2024 là không hợp lý.

·        Một số quy định trong Luật Đất Đai 2024 chỉ sử dụng thuật ngữ “tổ chức kinh tế” và nếu thuật ngữ này không bao gồm FIEO thì quyền của FIEO theo Luật Đất Đai 2024 có thể bị hạn chế đáng kể hoặc không thực hiện được. Ví dụ, định nghĩa về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ đề cập đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho một tổ chức kinh tế. Nếu thuật ngữ “tổ chức kinh tế” trong ngữ cảnh này không bao gồm FIEO thì FIEO không thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, điều này không phù hợp với các quy định khác của Luật Đất Đai 2024. Ngoài ra, Điều 126.6 của Luật Đất Đai 2024 quy định rằng nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu dự án có sử dụng đất phải thành lập “tổ chức kinh tế” để nhận quyền sử dụng đất. Nếu thuật ngữ “tổ chức kinh tế” trong ngữ cảnh này không bao gồm FIEO thì quy định này rõ ràng là không thể thực hiện được.

·        Quan ngại về đối xử quốc gia: Việc loại trừ FIEO khỏi phạm vi của tổ chức kinh tế có thể vi phạm cam kết đối xử quốc gia của Việt Nam trong các hiệp định về đầu tư. Theo các hiệp định về đầu tư, trong nhiều trường hợp, Việt Nam cam kết đối xử với dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài không kém thuận lợi hơn so với đối xử áp dụng cho nhà đầu tư Việt Nam.

Với những vấn đề trên, mặc dù cơ quan soạn thảo Luật Đất Đai 2024 có ý định định nghĩa lại thuật ngữ “tổ chức kinh tế”, nhưng việc áp dụng định nghĩa “tổ chức kinh tế” theo Luật Đầu Tư trong Luật Đất Đai 2024 sẽ phù hợp hơn.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Quang Vũ và Hoàng Thị Thanh Thùy, với sự hỗ trợ nghiên cứu từ Phạm Thị Thu Trang.