Luật Đất Đai 2024 có những sửa đổi quan trọng về chế độ sử dụng đất ở Việt Nam. Một trong những sửa đổi thú vị nhất đó là người sử dụng đất mà Nhà Nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm (người sử dụng đất đó được gọi là Người Sử Dụng Đất Hàng Năm) hiện giờ có thể cho người khác thuê lại đất hoặc, với những điều kiện nhất định, bán đất (thông qua việc cho thuê lại hoặc bán quyền thuê đất) cùng với tài sản gắn liền với đất thuê đó cho người khác. Trước đây, hầu hết chỉ những người sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới có thể cho người khác thuê lại hoặc bán đất cho người khác. Theo quan điểm của chúng tôi, nếu được thực hiện một cách phù hợp, sửa đổi mới này có thể cải thiện đáng kể nguồn cung của thị trường bất động sản.

Luật Đất Đai 2024 định nghĩa quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (các quyền đó gọi chung là quyền thuê đất) là quyền của Người Sử Dụng Đất Hàng Năm phát sinh khi Nhà Nước cho người đó thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Cụ thể,

·        Quyền Cho Thuê Lại: Người Sử Dụng Đất Hàng Năm là công ty bao gồm cả công ty trong nước và công ty có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc một cá nhân có thể cho người khác thuê tài sản gắn liền với đất thuê và [thuê lại] quyền thuê đất. Luật Đất Đai 2024 dường như không yêu cầu Người Sử Dụng Đất Hàng Năm phải đáp ứng bất kỳ điều kiện nào khi cho thuê lại đất và tài sản gắn liền với đất thuê. Tuy nhiên, luật không có quy định rõ ràng về việc có được cho thuê lại đất mà không có tài sản gắn liền với đất thuê đó hay không; và

·        Quyền Bán: Người Sử Dụng Đất Hàng Năm là công ty bao gồm cả công ty trong nước và công ty có vốn đầu tư nước ngoài hoặc một cá nhân có thể bán tài sản gắn liền với đất thuê và/hoặc quyền thuê đất cho người khác nếu (1) tài sản được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật, (2) việc xây dựng tài sản tuân thủ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và dự án đầu tư đã được phê duyệt, và (3) Người Sử Dụng Đất Hàng Năm đã ứng trước chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng và các chi phí đã ứng trước này chưa được thu hồi đủ thông qua việc khấu trừ tiền thuê đất.

Bên mua quyền thuê đất và tài sản gắn liền với đất thuê có quyền:

·        kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo Luật Đất Đai 2024;

·        được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại và theo đúng mục đích đã được xác định; và

·        tiếp tục khấu trừ chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng đã ứng trước cho việc thuê đất trong tương lai.

Bài viết được biên soạn bởi Nguyễn Quang Vũ.