Bối cảnh

Theo cấu trúc hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), các bên trong BCC không thành lập pháp nhân mà thường sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình, bao gồm cả quyền sử dụng đất (QSDĐ) để hợp tác kinh doanh. Bên có QSDĐ (Chủ Đất) sẽ "góp" QSDĐ của mình vào BCC và cho phép bên kia (Bên Phát Triển) phát triển nhà/công trình xây dựng trên đất, trong khi đó, Chủ Đất vẫn sẽ giữ quyền sở hữu đối với QSDĐ này.

Bàn luận

Theo pháp luật về đất đai hiện hành, có thể lập luận rằng dự án có sử dụng đất thông qua cấu trúc BCC là được cho phép thực hiện. Tuy nhiên, các quy định pháp luật có liên quan có vẻ không rõ ràng và có thể làm phát sinh một số vấn đề pháp lý nhất định. Với các quy định mới của Luật Đất Đai 2024, cấu trúc BCC sẽ có khung pháp lý chắc chắn hơn. Cụ thể,

• Điều 148 và Điều 149 của Luật Đất Đai 2024 hiện đã pháp điển hóa quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nhà/công trình xây dựng sẵn có mà không đồng thời là người sử dụng đất theo Nghị Định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất Đai 2013. Trong trường hợp này, Luật Đất Đai 2024 hiện công nhận rõ ràng về việc BCC là một bằng chứng hợp pháp về quyền sử dụng đất của Chủ Đất để chủ sở hữu nhà/công trình xây dựng thực hiện xây dựng nhà/công trình xây dựng trên đất. Nhờ có quy định rõ ràng này, Bên Phát Triển trong BCC giờ đây có thể cảm thấy tự tin rằng quyền sở hữu nhà/công trình xây dựng trên đất của họ sẽ được bảo vệ.

• Theo Nghị Định 43/2014 hiện hành, để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/công trình xây dựng trên đất, Bên Phát Triển trong BCC phải có chấp thuận bằng văn bản của Chủ Đất về việc xây dựng tài sản gắn liền với đất (chấp thuận của chủ đất), được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Như vậy, không rõ liệu BCC có thể được xem là chấp thuận của chủ đất hay Bên Phát Triển cần phải có cả BCC và chấp thuận của chủ đất được công chứng. Theo quy định mới của Luật Đất Đai 2024, Bên Phát Triển chỉ cần nộp BCC để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà/công trình xây dựng trên đất.

• Các quy định mới của Luật Đất Đai 2024 sẽ giảm thiểu rủi ro rằng BCC bị coi là hợp đồng thuê lại đất giữa Chủ Đất và Bên Phát Triển.

• Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 hiện hành, việc mua bán nhà/công trình xây dựng phải gắn liền với QSDĐ. Quy định này đặt ra rủi ro rằng Bên Phát Triển không thể bán tài sản của mình được xây dựng theo BCC mà không chuyển nhượng kèm QSDĐ. Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 mới hiện cũng lặp lại quy định này nhưng bổ sung thêm ngoại lệ là “trừ trường hợp Luật Đất Đai có quy định khác”. Ngoại lệ này có thể được hiểu một cách hợp lý là bao gồm trường hợp Bên Phát Triển có thể bán tài sản gắn liền với đất sử dụng thông qua hợp tác BCC mà không cần chuyển nhượng kèm QSDĐ.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.