Ngày 25 tháng 11 năm 2019, Bộ Tư Pháp (BTP) đã ban hành Thông Tư 7 hướng dẫn một số nội dung về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Thông Tư 7/2019). Thông Tư 7/2019 sẽ có hiệu lực từ ngày 10 tháng 1 năm 2020 và thay thế cho Thông Tư Liên Tịch 9 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường (BTNMT) ngày 23 tháng 6 năm 2016 (Thông Tư Liên Tịch 9/2016) về cùng một vấn đề.  Nhìn chung, Thông Tư 7/2019 chỉ cung cấp một số quy định hướng dẫn và bổ sung cho Nghị Định 102 của Chính phủ ngày 1 tháng 9 năm 2017 (Nghị Định 102/2017) thay vì cung cấp hướng dẫn chi tiết như Thông Tư Liên Tịch 9/2016.

Đăng ký phải được hoàn thành trước khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng

Thông Tư 7/2019 quy định rằng một số loại đăng ký biến động đất đai và/hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi dưới đây phải được hoàn thành trước khi một người có thể đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng:

(i) thông tin về thửa đất, diện tích thửa đất không phù hợp với thông tin trên Giấy Chứng Nhận do dồn điền đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; và

(ii) thông tin về tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy Chứng Nhận (bao gồm: Loại nhà, tên tòa nhà, số tầng, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng) không phù hợp với thông tin trên Giấy Chứng Nhận do đo đạc, xác định lại diện tích, do xây dựng, hoặc sửa chữa.

Trước đây, nếu có thay đổi như mục (i) nêu trên, thay đổi đó có thể được đăng ký cùng lúc với đăng ký thế chấp.

Mặt khác, nếu các loại thay đổi này (cùng với các loại thay đổi khác theo quy định về đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn việc gia hạn thời hạn sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất) xảy ra sau khi bất động sản đã được đăng ký thế chấp, văn phòng đăng ký đất đai không thể yêu cầu xóa đăng ký thế chấp đó trước khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Đăng ký có thể được hoàn thành cùng lúc với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng.

Những thay đổi sau đây có thể được đăng ký cùng lúc với đăng ký thế chấp:

(i) thay đổi thông tin về bên thế chấp trên Giấy Chứng Nhận; và

(ii) thay đổi thông tin về đơn vị hành chính hoặc thông tin khác liên quan đến tài sản thế chấp do có quyết định hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Những thay đổi không yêu cầu thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký

Những thay đổi sau đây chỉ yêu cầu thay đổi trên Giấy Chứng Nhận mà không yêu cầu thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký:

(i) thay đổi thông tin về bên thế chấp;

(ii) thay đổi thông tin về thửa đất thế chấp do dồn điền, đổi thửa, đo đạc, xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; và

(iii) thay đổi hiện trạng tài sản gắn liền với đất khác với thông tin trên Giấy Chứng Nhận.

Rút bớt tài sản thế chấp đã được xử lý

Điều 16.7 của Thông Tư 7/2019 đang gây tranh cãi. Theo đó quy định rằng nếu bên nhận thế chấp không xử lý tất cả các tài sản thế chấp thì các bên thực hiện đăng ký thay đổi để rút bớt những tài sản đó ra khỏi phạm vi tài sản thế chấp. Không rõ là:

(i) liệu quy định đó có phải là nghĩa vụ bắt buộc của các bên hay đó là quyền mà các bên có thể chọn thực hiện hoặc không thực hiện; và

(ii) nếu đó là nghĩa vụ bắt buộc, thì việc đăng ký thay đổi được thực hiện ở tần suất nào.  Các bên phải đăng ký thay đổi sau khi bất kỳ tài sản nào được xử lý, hay các bên có thể làm như vậy sau khi xử lý một số tài sản. 

Chúng tôi cho rằng quy định như vậy chỉ nên là quyền được cấp cho các bên chứ không phải là nghĩa vụ.

Không cần xóa đăng ký để chuyển tiếp đăng ký

Trên thực tế, để công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở, một số công chứng viên yêu cầu các bên xóa đăng ký thế chấp các quyền phát sinh từ cùng một hợp đồng mua bán nhà ở (Thế Chấp Quyền). Hành động này sẽ ngăn cản các bên chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở (Thế Chấp Nhà) từ Thế Chấp Quyền. Để giải quyết vấn đề này, Thông Tư 7/2019 quy định rõ rằng cơ quan có thẩm quyền không được phép yêu cầu các bên liên quan tiến hành xóa đăng ký Thế Chấp Quyền trước khi tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở.

Điều 19 của Thông Tư 7/2019 quy định các giấy tờ bổ sung phải nộp để xóa đăng ký thế chấp đã được đăng ký:

(i) nếu việc xử lý tất cả tài sản thế chấp được hoàn thành, văn bản giải chấp (thuật ngữ này không được làm rõ trong cả Nghị Định 102/2017 và Thông Tư 7/2019), văn bản thanh lý hợp đồng thế chấp, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản khác chứng minh; 

(ii) nếu tài sản bị tiêu hủy, bị hư hại toàn bộ hoặc bị phá dỡ, tịch thu theo quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền, bằng chứng chứng minh trường hợp đó; hoặc

(iii) nếu biện pháp thế chấp bị hủy bỏ hoặc hợp đồng thế chấp bị tuyên bố vô hiệu bởi bản án, quyết định của tòa án, quyết định của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật, là bản án hoặc quyết định đó. 

Điều 19 của Thông Tư 7/2019 có thể được coi là một ví dụ cho kỹ thuật soạn thảo không tốt vì nó không phân chia rõ ràng loại giấy tờ nào cần thiết cho tình huống nào trong khi đề cập đến một điều khoản như thể nó được áp dụng cho trường hợp đó trong khi không phải vậy (Điều 47.2(b) của Nghị Định 102/2017)

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Duy. Xem Phần 1 tại Đây.