Ngày 25 tháng 11 năm 2019, Bộ Tư pháp (BTP) đã ban hành Thông Tư 7 hướng dẫn một số nội dung về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Thông Tư 7/2019). Thông Tư 7/2019 sẽ có hiệu lực từ ngày 10 tháng 1 năm 2020 và thay thế Thông Tư liên tịch số 9 của BTP và Bộ Tài nguyên và Môi trường (BTNMT) ngày 23 tháng 6 năm 2016 (TTLT 9/2016) về cùng một vấn đề. Nhìn chung, Thông Tư 7/2019 chỉ đưa ra một số quy định hướng dẫn và bổ sung cho Nghị Định 102 của Chính Phủ ngày 1 tháng 9 năm 2017 (Nghị Định 102/2017) thay vì cung cấp hướng dẫn chi tiết như TTLT 9/2016.

Cơ quan có thẩm quyền quản lý việc đăng ký thế chấp

Trước đây, văn bản quy định chi tiết hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường là thông tư liên tịch của BTP và BTNMT. Tuy nhiên, vì thông tư liên tịch không còn là một loại văn bản quy phạm pháp luật theo Luật Ban Hành Văn Bản Quy Phạm Pháp Luật 2015. Do đó, thẩm quyền quản lý thống nhất việc đăng ký biện pháp bảo đảm được trao cho BTP. Theo Nghị Định 102/2017, BTP hiện có thẩm quyền ban hành hoặc trình Chính Phủ ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, bao gồm cả Thông Tư 7/2019.

Đăng ký thế chấp dự án

So với TTLT 9/2016, Thông Tư 7/2019 không còn phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở và dự án đầu tư xây dựng không phải nhà ở là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Việc đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng được công nhận là một trường hợp đăng ký thế chấp riêng. Tuy nhiên, thủ tục đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng tương tự như đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở và công trình xây dựng.

Thông Tư 7/2019 quy định một nguyên tắc mới như sau: nếu chủ đầu tư thế chấp và đăng ký thế chấp (i) dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, (ii) dự án đầu tư xây dựng khác, hoặc (iii) công trình xây dựng hình thành trong tương lai thuộc các dự án được đề cập tại (i) và (ii), thì trước khi bán một công trình xây dựng trong dự án có liên quan, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để loại trừ công trình đó ra khỏi phạm vi tài sản thế chấp. Nguyên tắc này tương tự như nguyên tắc áp dụng cho trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, theo đó khi bán nhà trong dự án, chủ đầu tư phải điều chỉnh nội dung thế chấp đã đăng ký để loại trừ ngôi nhà đó ra khỏi phạm vi dự án được thế chấp. Tuy nhiên, nguyên tắc áp dụng cho nhà ở cho phép chủ đầu tư, người mua và bên nhận thế chấp được thỏa thuận khác trong khi nguyên tắc áp dụng cho dự án phi nhà ở thì không quy định về vấn đề này. Mặt khác, Thông Tư 7/2019 không làm rõ liệu chủ đầu tư có phải áp dụng quy trình này nếu chủ đầu tư chỉ bán một phần của công trình đó, ví dụ: một phòng hoặc một tầng của tòa nhà.

Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu chung

Thông Tư 7/2019 đưa ra quy định mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu chung tại Điều 12. Tuy nhiên, do soạn thảo không tốt, không rõ liệu Điều khoản này nhằm mục đích quy định (i) các trường hợp hạn chế một thế chấp bất động sản có thể được đăng ký hay (ii) các ngoại lệ khi một thế chấp bất động sản có đặc điểm bất thường vẫn có thể được đăng ký.

Chúng tôi cho rằng cách diễn giải tại (ii) hợp lý hơn, vì trường hợp cơ bản của thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu chung không được đề cập trong Điều 12. Trường hợp cơ bản ở đây là một cặp vợ chồng thế chấp quyền sử dụng đất của họ trong khi cả hai đều được công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ) và cả hai đã ký thỏa thuận thế chấp.

Thông Tư 7/2019 quy định rằng cơ quan đất đai sẽ thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau:

(i) nếu tài sản thế chấp là tài sản chung của vợ và chồng, trong đó GCNQSDĐ chỉ ghi nhận hợp pháp vợ hoặc chồng là người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản nhưng người thế chấp trong hợp đồng thế chấp là cả vợ và chồng ;

(ii) nếu tài sản thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình, trong đó GCNQSDĐ chỉ ghi tên của chủ hộ, nhưng những người thế chấp trong hợp đồng thế chấp có công chứng/chứng nhận cũng bao gồm các thành viên khác trong gia đình có chung quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp; và

(iii) GCNQSDĐ chỉ ghi lại tên của doanh nghiệp tư nhân nhưng những người thế chấp trong hợp đồng thế chấp là chủ sở hữu của doanh nghiệp tư nhân hoặc chủ sở hữu và vợ/chồng của chủ sở hữu.

Thông Tư 7/2019 quy định rằng người đồng sở hữu/người đồng sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất muốn đăng ký thế chấp phần tài sản của mình trong quyền sử dụng đất chung hoặc tài sản gắn liền với đất chung, người đó đầu tiền phải tiến hành thủ tục tách để có được một GCNQSDĐ riêng. Điều này phù hợp với nguyên tắc của Luật Đất Đai 2013 về việc thực hiện quyền của một nhóm người đồng sở hữu/sử dụng.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Duy và do Nguyễn Quang Vũ biên tập.

Vietnam Business Law