Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có định nghĩa chính thức cho khái niệm “khiếm khuyết ẩn”, đồng thời cũng chưa thiết lập cơ chế rõ ràng để phân bổ rủi ro khi các khiếm khuyết đó phát sinh. Khoảng trống pháp lý này thường dẫn đến các tranh chấp kéo dài giữa Chủ Đầu Tư và Nhà Thầu, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng xây dựng không có quy định rõ ràng về việc phân bổ rủi ro.

Trong phạm vi phân tích dưới đây, “khiếm khuyết ẩn” được hiểu là những lỗi hoặc khuyết điểm của công trình/hạng mục công trình mà không thể phát hiện được thông qua việc kiểm tra một cách hợp lý và kỹ lưỡng tại thời điểm nghiệm thu, bàn giao.

Biện pháp bảo đảm bằng nhà và công trình xây dựng phổ biến nhất là thế chấp. Bên cạnh đó, Bộ Luật Dân Sự 2015 cũng quy định các biện pháp bảo đảm khác. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ thảo luận về việc liệu các biện pháp bảo đảm khác có thể được tạo lập bằng nhà và công trình xây dựng hay không.

Cầm cố tài sản – Không có khả năng

Cầm cố tài sản là việc một bên giao “tài sản” thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bởi vì thuật ngữ “tài sản” bao gồm cả động sản và bất động sản nên có thể cho rằng biện pháp cầm cố có thể thực hiện đối với nhà và công trình xây dựng là bất động sản. Tuy nhiên, Điều 310.2 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định rằng “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.