Trong một động thái quan trọng nhằm thúc đẩy việc thi hành Luật Đất Đai 2024, Quốc hội Việt Nam gần đây đã thông qua Nghị Quyết 254/2025 về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất Đai 2024. Có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, Nghị Quyết 254/2025 dự kiến sẽ được áp dụng song song với Luật Đất Đai 2024 và được ưu tiên áp dụng trong trường hợp có sự khác biệt. Về bản chất, Nghị Quyết 254/2025 có thể được coi là một văn bản sửa đổi của Luật Đất Đai 2024.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tóm tắt những thay đổi chính được đưa ra trong Nghị Quyết 254/2025.

Trong suốt một thời gian dài, pháp luật về nhà ở của Việt Nam đã có quy định hạn chế chủ đầu tư dự án nhà ở (gọi tắt là “chủ đầu tư”) trong việc phân chia nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở thuộc dự án như một hình thức lợi nhuận bằng hiện vật cho các đối tác góp vốn (gọi tắt là “nhà đầu tư thứ cấp”). Mục đích của hạn chế này là nhằm ngăn chặn việc chủ đầu tư lợi dụng thỏa thuận góp vốn để thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng trước khi các sản phẩm này đủ điều kiện pháp lý để được bán. Cụ thể, Điều 116.1(e) Luật Nhà Ở 2023 hiện quy định rằng:

Ở Việt Nam, các khu công nghiệp thường được xây dựng bởi các nhà đầu tư tư nhân (Chủ Đầu Tư KCN), hơn là Nhà Nước. Chủ Đầu Tư KCN sẽ trực tiếp thuê một diện tích đất lớn từ Nhà Nước, xây dựng cơ sở hạ tầng cần thiết, và sau đó cho các bên thuê cuối cùng (Bên Thuê Lại Đất KCN) thuê lại đất đã có sẵn hạ tầng để thực hiện các dự án đầu tư.

Từ góc độ pháp lý, bản chất của các hợp đồng cho thuê lại đất này (hợp đồng cho thuê lại) giữa Chủ Đầu Tư KCN và Bên Thuê Lại Đất KCN là một vấn đề thú vị. Liệu hợp đồng cho thuê lại nên được xem là một giao dịch mua bán tài sản hay một hợp đồng cho thuê thông thường? Câu trả lời có những hệ quả quan trọng đối với quyền và nghĩa vụ của cả hai bên.