Trong suốt một thời gian dài, pháp luật về nhà ở của Việt Nam đã có quy định hạn chế chủ đầu tư dự án nhà ở (gọi tắt là “chủ đầu tư”) trong việc phân chia nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở thuộc dự án như một hình thức lợi nhuận bằng hiện vật cho các đối tác góp vốn (gọi tắt là “nhà đầu tư thứ cấp”). Mục đích của hạn chế này là nhằm ngăn chặn việc chủ đầu tư lợi dụng thỏa thuận góp vốn để thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng trước khi các sản phẩm này đủ điều kiện pháp lý để được bán. Cụ thể, Điều 116.1(e) Luật Nhà Ở 2023 hiện quy định rằng:

● Hạn chế 1: Nhà đầu tư thứ cấp tham gia dự án nhà ở thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh hoặc liên kết chỉ được hưởng lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận với chủ đầu tư; và

● Hạn chế 2: Chủ đầu tư không được sử dụng các hình thức huy động vốn nêu trên hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho nhà đầu tư thứ cấp, […].

Tuy nhiên, hiện vẫn chưa rõ liệu các hạn chế nêu trên có áp dụng đối với các sản phẩm không phải nhà ở trong dự án nhà ở (ví dụ: diện tích kinh doanh thương mại, nhà phố thương mại, khu vực đỗ xe) khi sử dụng các sản phẩm này trong thỏa thuận huy động vốn với nhà đầu tư thứ cấp hay không. Theo đó, hiện có hai cách hiểu trái ngược về quy định này:

Cách hiểu thứ nhất: Dựa trên thuần câu chữ của luật, có thể lập luận rằng các hạn chế tại Điều 116.1(e) không áp dụng đối với các sản phẩm không phải nhà ở. Cụ thể:

● Về Hạn chế 1, việc thỏa thuận phân chia, ưu tiên đăng ký, đặt cọc, quyền mua theo đúng câu chữ thì không phải là một hình thức “phân chia lợi nhuận”; và

● Về Hạn chế 2, luật không đề cập rõ đến sản phẩm không phải nhà ở mà chỉ quy định cụ thể hạn chế đối với sản phẩm nhà ở và quyền sử dụng đất.

Cách hiểu thứ hai: Ngược lại, theo cách tiếp cận thận trọng, có thể hiểu rằng các hạn chế tại Điều 116.1(e) cần được hiểu là áp dụng cả đối với các sản phẩm không phải nhà ở của dự án nhà ở. Cách hiểu này dựa trên những lập luận sau:

● Về bản chất, việc nhận hoặc dành quyền đối với sản phẩm không phải nhà ở để đổi lấy phần vốn góp đầu tư cũng là một hình thức nhận “lợi nhuận” bằng hiện vật;

● Hạn chế 1 quy định lợi nhuận “chỉ” được phân chia bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu. Từ “chỉ” thể hiện một danh mục mang tính chất tuyệt đối và giới hạn về hai hình thức hợp pháp được phân chia lợi nhuận. Vì sản phẩm không phải nhà ở hoặc việc dành các sản phẩm này không phải “tiền” hay “cổ phiếu”, nên bị cấm theo Hạn chế 1; và

● Trên thực tế, Hạn chế 2 không mâu thuẫn với Hạn chế 1. Do đó, Hạn chế 2 không nên được hiểu là một quy định độc lập, mà là quy định nhằm củng cố và làm rõ hơn tinh thần của Hạn chế 1. Vì vậy, người soạn thảo quy định này có ý muốn thể hiện một cách dứt khoát, rõ ràng, không thể hiểu khác về tính chất bất hợp pháp của việc sử dụng hợp đồng huy động vốn như những thỏa thuận mua bán căn hộ hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất trá hình.

Mặc dù Cách hiểu thứ nhất có thể được coi là hợp lý và được chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư thứ cấp ủng hộ, nhưng Cách hiểu thứ hai nhiều khả năng hơn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng. Theo đó, cách tiếp cận thận trọng là coi rằng mọi hình thức phân chia sản phẩm bằng hiện vật (dù là sản phẩm nhà ở hay sản phẩm không phải nhà ở) hiện đều không được phép trong các loại hợp đồng huy động vốn này, và theo đó chỉ tiền hoặc cổ phiếu là các hình thức lợi nhuận được cho phép.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương.

Vietnam Business Law