Trong một động thái quan trọng nhằm thúc đẩy việc thi hành Luật Đất Đai 2024, Quốc hội Việt Nam gần đây đã thông qua Nghị Quyết 254/2025 về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất Đai 2024. Có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, Nghị Quyết 254/2025 dự kiến sẽ được áp dụng song song với Luật Đất Đai 2024 và được ưu tiên áp dụng trong trường hợp có sự khác biệt. Về bản chất, Nghị Quyết 254/2025 có thể được coi là một văn bản sửa đổi của Luật Đất Đai 2024.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tóm tắt những thay đổi chính được đưa ra trong Nghị Quyết 254/2025.

1. Mở Rộng Phạm Vi Thu Hồi Đất

Nghị Quyết 254/2025 đưa ra ba trường hợp bổ sung mà Nhà nước có thể thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể bao gồm:

Thu hồi đất để thực hiện dự án tại các Khu thương mại tự do (FTZ) và Trung tâm tài chính quốc tế (IFC). Điều này nhấn mạnh tham vọng của Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chất lượng cao vào các trung tâm kinh tế chiến lược;
Thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho các hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT) và tạo quỹ đất để hỗ trợ các doanh nghiệp có đất bị Nhà nước thu hồi trước đó; và
Đối với các dự án mà nhà đầu tư đã thỏa thuận thành công được ít nhất 75% diện tích đất và 75% số người sử dụng đất, nhưng không thể đạt được thỏa thuận với phần còn lại, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể chấp thuận để Nhà nước thu hồi 25% diện tích còn lại.

2. Thủ Tục Linh Hoạt Về Bồi Thường Và Tái Định Cư

Để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, Nghị Quyết 254/2025 đưa ra các trường hợp cụ thể cho phép thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội mà không cần phê duyệt trước phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc hoàn thành việc tái định cư. Cụ thể:

Đất có thể được thu hồi cho các dự án quan trọng quốc gia hoặc đầu tư công cấp bách sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được công khai, ngay cả khi chưa được phê duyệt chính thức. Đối với các dự án khác, việc thu hồi đất được phép nếu hơn 75% người sử dụng đất đồng thuận với việc thu hồi trước khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt chính thức.
Thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư trong các trường hợp dự án đầu tư công cấp bách có tái định cư tại chỗ, và các dự án mà việc tái định cư được bố trí dọc theo tuyến thi công chính.

Nghị Quyết 254/2025 cũng cho phép cơ quan có thẩm quyền quyết định phương án thu hồi đất theo tiến độ dự án hoặc tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

3. Thay Đổi Quy Định Về Giao Đất Và Cho Thuê Đất

Giao/thuê đất theo giai đoạn: Việc giao/cho thuê đất có thể được thực hiện theo tiến độ của dự án hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng, thay vì yêu cầu toàn bộ khu đất đã phải hoàn thành mặt bằng.
Lựa chọn phương thức thanh toán: Ngoại trừ các trường hợp đặc biệt do cơ quan Nhà nước quản lý, người sử dụng đất hiện nay nói chung có quyền lựa chọn giữa trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm. Đây là một sự thay đổi đáng kể so với Điều 120 của Luật Đất Đai 2024 vốn giới hạn việc trả tiền một lần trong một số trường hợp nhất định.

Quy định này cũng có hiệu lực hồi tố, mở rộng áp dụng cho cả các dự án đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất trước khi Nghị Quyết 254/2025 có hiệu lực.

Chuyển mục đích sử dụng đất: Các cơ quan có thẩm quyền hiện có thể quyết định việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất sang mục đích khác mà không cần sự chấp thuận của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Miễn Đấu giá/Đấu thầu: Các dự án sau đây có thể được miễn yêu cầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư:

Dự án sử dụng đất được giao/cho thuê thông qua thanh toán hợp đồng BT;
Dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất mà không sử dụng vốn Nhà nước, trong đó chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định lựa chọn hoặc chấp thuận nhà đầu tư đã được ban hành; và
Các dự án năng lượng, hoặc dự án thương mại - du lịch tại các khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

4. Giảm Bớt Điều Kiên Tổ Chức Đấu Giá Đất Và Đấu Thầu Dự Án

Đối với các dự án nhà ở, khu đô thị và khu dân cư nông thôn, Nghị Quyết 254/2025 hiện chỉ yêu cầu phải có quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung trong trường hợp không yêu cầu quy hoạch phân khu), hoặc quy hoạch chi tiết. Điều này tinh giản đáng kể các điều kiện tiên quyết để tổ chức đấu giá đất và đấu thầu dự án so với các yêu cầu nghiêm ngặt hơn của Luật Đất Đai 2024.

5. Điều Chỉnh Thời Hạn Sử Dụng Đất Khi Thay Đổi Nhà Đầu Tư

Nghị Quyết 254/2025 hiện cho phép rõ ràng việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất đối với nhà đầu tư mới thay thế cho những nhà đầu tư đã giải thể hoặc bị tuyên bố phá sản, cũng như đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhà đầu tư mới phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung về đất đai theo quy định của pháp luật.

6. Mở Rộng Phạm Vi Áp Dụng Bảng Giá Đất

Nghị Quyết 254/2025 mở rộng phạm vi áp dụng của Bảng giá đất. Cụ thể, ngoài các trường hợp hiện có theo quy định của Luật Đất Đai 2024, bảng giá đất sẽ làm căn cứ để (bên cạnh các mục đích khác):

Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; và
Tính tiền thuê đất và tiền sử dụng đất trong mọi trường hợp giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy định này gián tiếp loại bỏ việc áp dụng giá đất cụ thể như đang được quy định tại Luật Đất Đai 2024 hiện hành.

Việc áp dụng thống nhất bảng giá đất có thể đẩy nhanh thủ tục giao đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, quy định mới này có thể dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước hoặc bồi thường không thỏa đáng cho người có đất bị thu hồi, do giá trong bảng giá đất có thể không phản ánh chính xác giá thị trường của đất.

7. Giảm Điều Kiện Bán Tài Sản Gắn Liền Với Đất Thuê Trả Tiền Hàng Năm

Theo Luật Đất Đai 2024 hiện hành, người sử dụng đất chỉ được bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm nếu họ đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các tài sản đó. Nghị Quyết 254/2024 hiện bãi bỏ yêu cầu này. Theo đó, việc bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm chỉ cần đáp ứng các điều kiện sau:

Tuân thủ các quy định về giấy phép xây dựng; và
Tài sản phải đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án đã được phê duyệt.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương.

Vietnam Business Law