Ở Việt Nam, các khu công nghiệp thường được xây dựng bởi các nhà đầu tư tư nhân (Chủ Đầu Tư KCN), hơn là Nhà Nước. Chủ Đầu Tư KCN sẽ trực tiếp thuê một diện tích đất lớn từ Nhà Nước, xây dựng cơ sở hạ tầng cần thiết, và sau đó cho các bên thuê cuối cùng (Bên Thuê Lại Đất KCN) thuê lại đất đã có sẵn hạ tầng để thực hiện các dự án đầu tư.

Từ góc độ pháp lý, bản chất của các hợp đồng cho thuê lại đất này (hợp đồng cho thuê lại) giữa Chủ Đầu Tư KCN và Bên Thuê Lại Đất KCN là một vấn đề thú vị. Liệu hợp đồng cho thuê lại nên được xem là một giao dịch mua bán tài sản hay một hợp đồng cho thuê thông thường? Câu trả lời có những hệ quả quan trọng đối với quyền và nghĩa vụ của cả hai bên.

Một mặt, một số yếu tố cho thấy hợp đồng cho thuê lại về bản chất là một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể,

Quyền tương tự quyền sở hữu: Theo pháp luật đất đai của Việt Nam, Bên Thuê Lại Đất KCN được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), đây là bằng chứng về quyền sử dụng đất của Bên Thuê Lại Đất KCN. Pháp luật cũng quy định rõ ràng cho phép bên thuê có các quyền tương tự như những người thuê đất trực tiếp từ Nhà Nước, bao gồm các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất của Bên Thuê Lại Đất KCN và/hoặc tài sản của mình trên đất;
Bản chất kinh tế của một giao dịch mua bán: Các điều khoản thương mại của hợp đồng cho thuê lại trên thực tế thường phản ánh một giao dịch mua bán. Thời hạn cho thuê lại thường kéo dài tương ứng với toàn bộ thời hạn thuê của chính Chủ Đầu Tư KCN với Nhà Nước. Hơn nữa, các Bên Thuê Lại Đất KCN thường được yêu cầu thực hiện khoản thanh toán trước một lần cho toàn bộ thời hạn thuê lại (tức là khoản thặng dư bên cạnh tiền thuê đất mà Chủ Đầu Tư KCN phải nộp cho Nhà Nước), việc này giống như thanh toán giá mua hơn là tiền thuê định kỳ; và
Vai trò của Chủ Đầu Tư KCN: Từ góc độ này, Chủ Đầu Tư KCN không giống như một bên cho thuê thông thường mà giống một bên trung gian, hỗ trợ việc phân phối đất do Nhà Nước quản lý cho các nhà đầu tư tư nhân.

Mặt khác, các Chủ Đầu Tư KCN thường cấu trúc các hợp đồng cho thuê lại theo hướng giữ quyền kiểm soát, và phản ánh mối quan hệ giữa bên cho thuê – bên thuê truyền thống. Cụ thể,

Hạn chế đối với quyền của Bên Thuê Lại Đất KCN: Hợp đồng cho thuê lại thường giới hạn quyền tự chủ của Bên Thuê Lại Đất KCN. Hợp đồng thường áp đặt các điều kiện yêu cầu phải có sự chấp thuận trước của Chủ Đầu Tư KCN đối với một số hành động nhất định, ngay cả đối với những quyền mà pháp luật đã trao cho bên thuê; và
Đặt ra nghĩa vụ của Bên Thuê Lại Đất KCN: Hợp đồng cũng áp đặt các nghĩa vụ điển hình của một hợp đồng cho thuê, chẳng hạn như tuân thủ nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất đã quy định trong hợp đồng và tuân thủ các quy định nội bộ trong KCN của Chủ Đầu Tư KCN.

Tóm lại, với bản chất kép của các hợp đồng cho thuê lại, tính chất thực sự của hợp đồng sẽ được quyết định bởi các điều khoản cụ thể do các bên đàm phán. Bên Thuê Lại Đất KCN sẽ muốn đàm phán để có được sự linh hoạt và kiểm soát tối đa, thiết kế thỏa thuận giống như một giao dịch mua bán. Ngược lại, Chủ Đầu Tư KCN thường sẽ tìm cách áp đặt các hạn chế và các nghĩa vụ liên tục, duy trì các đặc điểm của một hợp đồng cho thuê thông thường để giữ quyền kiểm soát đối với hoạt động và tiêu chuẩn của khu công nghiệp.

Hiểu được hai mặt của một vấn đề này là bước đầu tiên cho bất kỳ Bên Thuê Lại Đất KCN nào trong việc đảm bảo các điều khoản bảo vệ tốt nhất cho khoản đầu tư của mình tại Việt Nam.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương.

Vietnam Business Law