Biện pháp bảo đảm bằng nhà và công trình xây dựng phổ biến nhất là thế chấp. Bên cạnh đó, Bộ Luật Dân Sự 2015 cũng quy định các biện pháp bảo đảm khác. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ thảo luận về việc liệu các biện pháp bảo đảm khác có thể được tạo lập bằng nhà và công trình xây dựng hay không.

Cầm cố tài sản – Không có khả năng

Cầm cố tài sản là việc một bên giao “tài sản” thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bởi vì thuật ngữ “tài sản” bao gồm cả động sản và bất động sản nên có thể cho rằng biện pháp cầm cố có thể thực hiện đối với nhà và công trình xây dựng là bất động sản. Tuy nhiên, Điều 310.2 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định rằng “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Việc dẫn chiếu đến “theo quy định của luật” có ý cho rằng biện pháp cầm cố chỉ có thể thực hiện đối với bất động sản nếu luật có quy định cụ thể cho phép. Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất Đai 2024 và Luật Nhà Ở 2023 chỉ cho phép thế chấp nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.

Có thể có hai cách diễn giải điều khoản này:

· Cách diễn giải 1: điều khoản này chỉ để quy định hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Do đó, việc cầm cố bất động sản vẫn có thể được thực hiện ngay cả khi các luật khác không có quy định cụ thể cho phép. Và việc cầm cố khi được thực hiện sẽ chỉ có hiệu lực giữa các bên; hoặc

· Cách diễn giải 2: điều khoản này áp dụng cho mọi tình huống. Do đó, cầm cố bất động sản chỉ có thể được thực hiện nếu có luật khác có quy định cụ thể cho phép.

Đặt cọc – Có khả năng

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nhà hoặc công trình xây dựng là vật có giá trị và theo đó có thể được sử dụng để đặt cọc.

Tuy nhiên, có một câu hỏi rằng không rõ liệu nhà hoặc công trình xây dựng mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì có thể được coi là vật có giá trị không.

Ký cược – Có khả năng

Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Tương tự như đặt cọc, nhà hoặc công trình xây dựng có thể được sử dụng để ký cược.

Ký quỹ – Không có khả năng

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Nhà hoặc công trình xây dựng không thuộc danh mục tài sản có thể sử dụng để ký quỹ.

Bảo lưu quyền sở hữu – Có khả năng một phần

Theo hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Vì nhà hoặc công trình xây dựng có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán, có thể cho rằng một người có thể bảo lưu quyền sở hữu đối với nhà hoặc công trình xây dựng. Tuy nhiên, bảo lưu quyền sở hữu chỉ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba khi được đăng ký. Trên thực tế, việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu đối với nhà hoặc công trình xây dựng với Cơ quan Đăng ký Quốc gia về Giao dịch Bảo đảm có vẻ rất khó khăn.

Bảo lãnh – Không có khả năng

Bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Bởi bảo lãnh là một cam kết nên biện pháp bảo đảm này không áp dụng với nhà và công trình xây dựng.

Cầm giữ tài sản – Có thể có khả năng

Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Thuật ngữ “tài sản” bao gồm cả động sản và bất động sản. Ngoài ra, nhà hoặc công trình xây dựng có thể là đối tượng chính của một hợp đồng song vụ (ví dụ, hợp đồng thuê). Do đó, có thể thực hiện cầm giữ tài sản đối với nhà hoặc công trình xây dựng. Hơn nữa, cầm giữ tài sản không yêu cầu phải đăng ký và có thể phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên cầm giữ chiếm giữ tài sản.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Quang Vũ.

Vietnam Business Law