Vào ngày 26 tháng 3 năm 2024, Viện Kiểm Sát Nhân Dân Tối Cao (VKS Tối Cao) đã ban hành Công Văn số 1083/VKSTC-V9 (Công Văn) để trả lời các câu hỏi của viện kiểm sát địa phương về việc kiểm sát việc giải quyết các vụ việc liên quan đến các vấn đề về dân sự, hôn nhân và gia đình. Mặc dù việc làm rõ và giải thích này không có tính ràng buộc, chúng tạo thành một nguồn giải thích pháp luật quan trọng để hệ thống viện kiểm sát có thể dựa vào. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc giải thích của Viện Kiểm Sát không có tính ràng buộc đối với Tòa Án và do đó không quan trọng bằng hướng dẫn do Tòa Án Tối Cao ban hành.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ thảo luận về một số khẳng định của VKS Tối Cao trong Công Văn mà chúng tôi thấy thú vị hoặc đáng chú ý:

1) Câu hỏi số 34: Nếu (i) một giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức, (ii) nghĩa vụ trong giao dịch đó không thể định lượng được và (iii) tòa án không thể xác định có bao nhiêu phần nghĩa vụ đã được thực hiện bởi bên có nghĩa vụ thì (a) Điều 129.1 và 129.2 của Bộ Luật Dân Sự 2015 mà cho phép một giao dịch không hợp lệ về hình thức vẫn có hiệu lực nếu hai phần ba nghĩa vụ liên quan đã được thực hiện, sẽ không được áp dụng để công nhận hiệu lực của giao dịch đó và (b) giao dịch dân sự đó sẽ được coi là vô hiệu.

Ý kiến bình luận của chúng tôi: VKS Tối Cao dường như có quan điểm rằng một bên (trong trường hợp này là bên có nghĩa vụ đã thực hiện một lượng công việc nhất định theo giao dịch đó) chỉ có thể yêu cầu công nhận hiệu lực của một giao dịch dân sự nếu trường hợp của họ được quy định tại Điều 129.1 và 129.2 của Bộ Luật Dân Sự 2015.

Mặc dù đây là một suy luận có thể hiểu được nếu chỉ đọc câu chữ của Điều 129, chúng tôi tin rằng bên nói trên có thể yêu cầu tòa án xem xét yêu cầu của họ căn cứ theo Điều 14.2 của Bộ Luật Dân Sự 2015 (tức là tòa án nên tìm cách áp dụng thông lệ, áp dụng tương tự pháp luật, các nguyên tắc cơ bản của luật dân sự, án lệ, và lẽ công bằng cho vụ việc nếu Điều 129 không được áp dụng) thay vì bị từ chối ngay lập tức.

2) Câu hỏi số 36: Nếu một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) bị tòa án vô hiệu sau khi bên nhận chuyển nhượng đã (i) đăng ký thành công quyền sở hữu của họ với QSDĐ đó và được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất tương ứng và (ii) thế chấp QSDĐ đó cho một ngân hàng ngay tình thì áp dụng Điều 133.2 của Bộ Luật Dân Sự 2015, hợp đồng thế chấp sẽ không bị vô hiệu và bên chuyển nhượng không thể đòi lại QSDĐ từ ngân hàng.

Ý kiến bình luận của chúng tôi: VKS Tối Cao về cơ bản đã đưa ra quan điểm rằng QSDĐ đã được "chuyển giao" cho ngân hàng do các bên đã ký kết hợp đồng thế chấp. Cách hiểu này trông có vẻ hợp lý, nhưng dường như lại trái với các quy định của Bộ Luật Dân Sự 2015 rằng: (1) một tài sản (tức là QSDĐ) được coi là được chuyển giao tại thời điểm bên có quyền (tức là ngân hàng) chiếm hữu tài sản; [1] và (2) trong một giao dịch thế chấp, tài sản thế chấp (tức là QSDĐ) do bên thế chấp (tức là chủ sở hữu QSDĐ) giữ và sẽ không giao cho bên nhận thế chấp (tức là ngân hàng) chiếm hữu . [2]

3) Câu hỏi số 37: Các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc lớn hơn giá trị của khoản tiền đặt cọc, nhưng nếu chênh lệch quá lớn và/hoặc số tiền phạt cọc vượt quá khả năng thanh toán của bên có nghĩa vụ thì Tòa Án có thể không chấp nhận thỏa thuận đó.

Ý kiến bình luận của chúng tôi: Điều 328.2 của Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định rằng nếu bên nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (tức là tiền đặt cọc) từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (ví dụ: tiền mặt) và trả một khoản tiền (tức là tiền phạt cọc) tương đương với giá trị của tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. VKS Tối Cao đã xác nhận rằng cụm “trừ khi có thỏa thuận khác” có nghĩa là các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn giá trị của khoản tiền đặt cọc. Mặc dù VKS Tối Cao không nêu cụ thể, chúng tôi cho rằng thỏa thuận đó có thể bị Tòa Án vô hiệu trong một số trường hợp nhất định nếu, để lấy ví dụ, khoản phạt cọc quá cao bị xem là trái đạo đức xã hội.

4) Câu hỏi số 41: Trong thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện là bên chuyển nhượng phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nếu bên chuyển nhượng không thực hiện việc đó thì thỏa thuận chưa có hiệu lực pháp lý.

Ý kiến bình luận của chúng tôi: VKS Tối Cao làm rõ rằng một hợp đồng có điều kiện sẽ không ràng buộc về mặt pháp lý nếu điều kiện thực hiện hợp đồng đó không xảy ra. Điều này không được quy định rõ ràng trong Điều 402.6 của Bộ Luật Dân Sự 2015.

5) Câu hỏi số 43: “Bất động sản liền kề” của một bất động sản khác (bất động sản chịu hưởng quyền) không nhất thiết chỉ bao gồm những bất động sản liền kề trực tiếp với bất động sản chịu hưởng quyền mà còn bao gồm những bất động sản trong vùng lân cận của bất động sản chịu hưởng quyền.

Ý kiến bình luận của chúng tôi: Đây là một sự làm rõ đáng hoan nghênh từ VKS Tối Cao.

Bài viết này được viết bởi Lê Thanh Nhật và được biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.

Vietnam Business Law