Tổng quan

Theo Luật Nhà Ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể huy động vốn từ các nguồn sau:

· vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư;

· vốn huy động từ liên doanh, hợp tác kinh doanh và đóng góp của các tổ chức, cá nhân khác (Vốn BCC);

· vốn huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu và chứng chỉ quỹ;

· tiền bán hàng thu được từ các hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai đã ký với khách hàng;

· vốn vay từ các tổ chức tín dụng hoặc tổ chức tài chính hoạt động tại Việt Nam (vay ngân hàng).

So với Luật Nhà Ở 2014, Luật Nhà Ở 2023 quy định rõ ràng việc huy động vốn từ phát hành trái phiếu và chứng chỉ quỹ nhưng không bao gồm tiền thuê trả trước thu được từ hợp đồng thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Trong bài viết này, chúng ta sẽ thảo luận về từng nguồn tài chính cho dự án nhà ở thương mại. Luật Nhà Ở 2023 vẫn không cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại huy động vốn vay từ các tổ chức cho vay nước ngoài.

Vốn chủ sở hữu

Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải bảo đảm vốn chủ sở hữu không được thấp hơn

· 20% tổng vốn đầu tư của dự án đối với dự án sử dụng đất dưới 20ha; hoặc

· 15% tổng vốn đầu tư của dự án đối với dự án sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Trường hợp chủ đầu tư cùng lúc có nhiều dự án bất động sản thì phải có đủ vốn tự có để phân bổ cho tất cả các dự án đang triển khai sao cho mỗi dự án đều đáp ứng yêu cầu nêu trên.

Ngoài ra, theo Nghị Định 96/2024, nếu chủ đầu tư huy động vốn vay từ phát hành trái phiếu hoặc vay vốn từ các tổ chức tín dụng thì số vốn vay đó không được vượt quá:

· chênh lệch giữa tổng vốn đầu tư và vốn chủ sở hữu của dự án có liên quan; hoặc

· gấp bốn lần vốn chủ sở hữu đối với dự án sử dụng đất dưới 20ha hoặc gấp 5,67 lần vốn chủ sở hữu đối với dự án sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Vốn BCC

Theo Nghị Định 95/2024, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể bắt đầu huy động Vốn BCC khi đã có (1) quyết định giao đất hoặc cho thuê đất và (2) phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án (nếu có). Có vẻ như Nghị Định 95/2024 cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại huy động Vốn BCC sớm hơn so với Nghị Định 99/2015. Theo Nghị Định 99/2015, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể bắt đầu huy động Vốn BCC khi việc xây dựng dự án đã được phê duyệt theo luật định và việc bàn giao đất của dự án đã hoàn tất.

Lần đầu tiên, Nghị Định 95/2024 yêu cầu chủ đầu tư phải xóa đăng ký bất kỳ thế chấp hiện hữu nào đối với dự án nhà ở thương mại trước khi ký thỏa thuận huy động Vốn BCC. Yêu cầu này dường như nhằm bảo vệ bên đối tác trong thỏa thuận BCC bằng cách không cho phép các chủ nợ khác có thứ tự ưu tiên cao hơn bên đối tác BCC.

Tương tự như hạn chế theo Nghị Định 99/2015 đã hết hiệu lực, theo Luật Nhà Ở 2023, nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại huy động vốn BCC từ một bên đối tác thì bên đối tác chỉ được phép chia sẻ lợi nhuận và thua lỗ của dự án dưới hình thức tiền mặt hoặc cổ phiếu. Chủ đầu tư không được chia sẻ cho bên đối tác các sản phẩm nhà ở hoặc quyền ưu tiên mua các sản phẩm nhà ở của dự án. Trước khi huy động Vốn BCC, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng phải gửi thông báo đến Sở Xây Dựng.

Nếu chủ đầu tư cũng huy động vốn từ vốn trái phiếu, vốn cổ phần, chứng chỉ quỹ hoặc vốn vay ngân hàng thì tổng số vốn huy động từ Vốn BCC, vốn trái phiếu, vốn cổ phần, chứng chỉ quỹ hoặc vốn vay ngân hàng sẽ không vượt quá chênh lệch giữa tổng vốn đầu tư và vốn chủ sở hữu.

Vốn từ phát hành chứng khoán

Theo Nghị Định 95/2024, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể bắt đầu huy động vốn trái phiếu khi đã đáp ứng đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo quy định về trái phiếu và đã được lựa chọn là chủ đầu tư dự án.

Tương tự như Vốn BCC, Nghị Định 94/2024 cũng yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải xóa đăng ký bất kỳ khoản thế chấp nào còn nợ đối với dự án nhà ở thương mại trước khi phát hành trái phiếu. Yêu cầu này dường như nhằm bảo vệ người nắm giữ trái phiếu bằng cách không cho phép các chủ nợ khác có thứ tự ưu tiên cao hơn người nắm giữ trái phiếu. Tuy nhiên, yêu cầu này có thể khiến chủ đầu tư khó huy động vốn từ cả vốn vay ngân hàng và vốn trái phiếu.

Tiền trả trước

Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bán nhà ở hình thành trong tương lai không được thu quá

· 30% tổng giá hợp đồng trong đợt đầu tiên bao gồm cả tiền đặt cọc;

· 70% (hoặc 50% đối với chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài) tổng giá hợp đồng trước khi bàn giao nhà ở; và

· 95% tổng giá hợp đồng trước khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà ở có liên quan.

chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải đề nghị khách hàng của dự án khả năng mua nhà ở hình thành trong tương lai với bảo lãnh hoàn trả của một ngân hàng thương mại. Theo quy định cũ, khách hàng không có lựa chọn mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có sự bảo lãnh hoàn trả.

Vay vốn ngân hàng

Theo Nghị định 95/2024, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể bắt đầu huy động vốn vay ngân hàng khi đã có (1) quyết định giao đất hoặc cho thuê đất và (2) phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án (nếu có). Có vẻ như Nghị Định 95/2024 cho phép các ngân hàng nhận thế chấp tài sản của dự án khi cấp vốn vay ngân hàng cho chủ đầu tư. Điều này có thể khuyến khích các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại huy động vốn từ ngân hàng thay vì vốn trái phiếu hoặc Vốn BCC.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Quang Vũ.

Vietnam Business Law