Nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập công ty ở Việt Nam để thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam cần thực hiện hai quy trình cấp phép khác nhau, tùy thuộc vào việc dự án đó có cần làm thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương theo pháp luật về đầu tư hay không (Chấp thuận chủ trương đầu tư).

Nếu dự án thuộc trường hợp phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài cần thực hiện theo các bước sau:

· Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị Chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư, đây đồng thời được xem như chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở (Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở);

· Bước 2: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để đăng ký dự án đầu tư (Giấy chứng nhận đầu tư); và

· Bước 3: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp để thành lập doanh nghiệp dự án (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp)

Theo pháp luật về đầu tư, dự án xây dựng nhà ở cần phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư, nếu:

· Dự án xây dựng nhà ở bao gồm dự án di dân tái định cư từ 10,000 người trở lên ở miền núi và 20,000 người trở lên ở vùng khác;

· Dự án xây dựng nhà ở có quy mô vốn đầu tư từ 5,000 tỷ đồng trở lên và không thuộc kế hoạch quy hoạch tổng thể; và

· Dự án xây dựng nhà ở (i) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhương, hoặc (ii) dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; trừ dự án được thực hiện tại khu kinh tế và tuân thủ kế hoạch, quy hoạch tổng thể.

Nếu dự án không thuộc trường hợp phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư,do pháp luật hiện hànhchưa có quy định rõ ràngnên nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiện tương tự theo các bước sau:

· Bước 1: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đầu tư để đăng ký dự án đầu tư;

· Bước 2: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp để thành lập doanh nghiệp dự án; và

· Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, nếu được yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trên thực tế, nhà đầu tư cần cung cấp các tài liệu để làm thủ tục đề nghị Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại Bước 1.

Trường hợp thứ hai (dự án không phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư) thường xảy ra khi nhà đầu tư nước ngoài được cấp quyền sử dụng đất một cách trực tiếp thông qua việc góp vốn từ một đối tác địa phương hoặc mua lại một dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang hoạt động từ một chủ công trình ở địa phương.

Trong trường hợp thứ nhất, pháp luật về nhà ở quy định rõ rằng, nếu một dự án xây dựng nhà ở thuộc trường hợp xin Chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư không cần phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở nữa. Tuy nhiên, đối với trường hợp thứ hai, pháp luật về nhà ở không có quy định rõ ràng về việc nhà đầu tư nước ngoài cần phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở trước hay sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Bởi vì:

Một mặt, theo pháp luật về nhà ở, chỉ các công ty được thành lập tại Việt Nam mới được thực hiện dự án xây dựng nhà ở. Điều này cho thấy Chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được cấp sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; và

Mặt khác, Điều 9 của Nghị định 99/2015 quy định rằng, cần phải có Chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Điều này cho thấy Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải được cấp trước khi có Giấy chứng nhận đầu tư.

Cách giải thích thứ nhất có vẻ hợp lý hơn vì cho thấy sự thống nhất với mục đích của pháp luật về đầu tư, rằng Giấy chứng nhận đầu tư chỉ là điều kiện cần (nhưng không phải là điều kiện đủ) để thực hiện một dự án đầu tư, và sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư vẫn cần phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật chuyên ngành (ví dụ như luật nhà ở hoặc pháp luật về nhập khẩu/phân phối đối với các nhà đầu tư nước ngoài). Ngoài ra, việc lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại Điều 9 của Nghị định 99/2015 có thể bao gồm việc chuẩn bị hồ sơ dự án theo yêu cầu của luật xây dựng (bao gồm cả việc thẩm định và phê duyệt thiết kế công trình).

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Bích Ngọc - luật sư cộng sự tại Venture North Law.

Vietnam Business Law