Luật Đất Đai 2024 – Một Số Lưu Ý Dành Cho Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài

Từ ngày 1 tháng 1 năm 2025, theo Luật Đất Đai mới 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn mang quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) sẽ có quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất tại Việt Nam tương tự như cá nhân Việt Nam cư trú tại Việt Nam, tuy nhiên chế độ sử dụng đất áp dụng đối với người có nguồn gốc Việt Nam vẫn giữ nguyên như đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Đất Đai 2013. Đây là một trong những thay đổi quan trọng theo Luật Đất Đai 2024 liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bài viết này nêu một số điểm nổi bật về cơ chế sử dụng đất áp dụng cho hai nhóm người sử dụng đất bao gồm: (i) công dân Việt Nam và (ii) người gốc Việt Nam.

Bài viết này được viết bởi Cao Khánh Linh và Nguyễn Bích Ngọc .

Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài – Họ Là Ai?

Luật Đất Đai 2024 không quy định về xác định thế nào là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” và “người gốc Việt Nam”. Vì vậy, các khái niệm nên cần dẫn chiếu đến Luật Quốc Tịch để xác định (i) quốc tịch Việt Nam hoặc nguồn gốc Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và (ii) những giấy tờ tương ứng để chứng minh quốc tịch hoặc nguồn gốc Việt Nam trước cơ quan nhà nước Việt Nam.

Theo Luật Quốc Tịch, “người Việt Nam ở nước ngoài” (người Việt Nam định cư ở nước ngoài) bao gồm (i) công dân Việt Nam và (ii) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Để phân biệt hai nhóm người này, cần làm rõ liệu người đó có còn quốc tịch Việt Nam hay không.

Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài Có Thể Nhận Được Quyền Sử Dụng Đất Ở Việt Nam Như Thế Nào?

Theo Luật Đất Đai 2013, cơ chế sử dụng đất áp dụng cho công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài tương tự như với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo Luật Đất đai 2024, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được hưởng chế độ sử dụng đất như công dân Việt Nam trong nước; trong khi người gốc Việt Nam sẽ được hưởng phạm vi quyền sử dụng đất (QSDĐ) hẹp hơn.

Luật Đất Đai 2024 không làm rõ liệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sử dụng hộ chiếu nước ngoài của mình để thực hiện các thủ tục hành chính để được hưởng QSDĐ tại Việt Nam hay phải có hộ chiếu Việt Nam hợp lệ trước.

Bảng dưới đây tóm tắt các phương thức mà công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam có thể được hưởng QSDĐ.

Các phương thức nhận QSDĐ	Công dân Việt Nam (bao gồm cả công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài)	Người gốc Việt Nam
Nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ	x
Nhận chuyển nhượng QSDĐ	x
Nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao		x
Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ
Nhận góp vốn bằng QSDĐ
Nhận tặng cho QSDĐ	x
Nhận thừa kế QSDĐ	x
Nhận QSDĐ thông qua: · mua, cho thuê mua nhà ở gắn liền với đất ở, nhận QSD đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; · nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở; · nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế .	x	x
Được Nhà nước giao đất (và có thu tiền sử dụng đất)	x	x
Được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Được Nhà nước cho thuê đất (và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước)	x	x
Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định	x
Nhận QSDĐ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ; hoặc văn bản về việc chia, tách QSDĐ phù hợp với pháp luật  đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung QSDĐ.	x	x
Nhận QSDĐ thông qua việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi pháp nhân.

Tóm lại,

· Người gốc Việt Nam không được nhận chuyển nhượng QSDĐ như công dân Việt Nam, ngoại trừ (i) QSDĐ tại các khu công nghiệp/cụm công nghiệp/khu công nghệ cao, (ii) QSD đất ở trong các dự án phát triển nhà ở và (iii) QSD đất ở gắn liền với nhà ở dưới hình thức mua, thuê mua, thừa kế, nhận tặng cho là nhà ở;

· Người gốc Việt Nam không được nhận QSDĐ theo hình thức nhận tặng cho, nhận thừa kế (trừ trường hợp QSDĐ gắn liền với nhà ở được thừa kế, tặng cho trên) như công dân Việt Nam; và

· Người gốc Việt Nam có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và/hoặc cho thuê đất.

Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài Có Những Quyền Gì Đối Với Quyền Sử Dụng Đất Và/Hoặc Tài Sản Gắn Liền Với Đất Tại Việt Nam Của Mình?

STT	Quyền đối với đất và tài sản gắn liền với đất	Các cơ chế sử dụng đất áp dụng cho công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài	Các cơ chế sử dụng đất áp dụng cho người gốc Việt Nam
1	a) Chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; b) Cho thuê QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân Việt Nam và Người Gốc Việt Nam đầu tư tại Việt Nam; c) Để thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật (xem bình luận (4) dưới đây) ; d) Thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân được phép; e) Góp vốn bằng QSDĐ/tài sản gắn liền với đất; f) Tặng cho QSDĐ (và/hoặc tài sản gắn liền với đất, nếu có) cho Nhà nước và/hoặc tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật (xem bình luận (3) bên dưới) .	· Sử dụng đất nông nghiệp (trong hạn mức quy định) do được Nhà nước giao; · Sử dụng đất do được Nhà nước giao và có trả tiền sử dụng đất; · Sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; · Được Nhà nước công nhận QSDĐ; · QSDĐ có được do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; · Sử dụng đất thuê, đất được thuê lại trong khu công nghiệp/cụm công nghiệp/khu công nghệ cao và nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.	· Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp/cụm công nghiệp/khu công nghệ cao; · Sử dụng đất thuê, đất được thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ; · Nhận chuyển nhượng QSD đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; · Sử dụng đất do được Nhà nước giao và nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước; · Sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (xem bình luận (2) bên dưới) .
2	g) Trao đổi QSD đất nông nghiệp với người khác [cá nhân Việt Nam];	· Nhận đất nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho.	· Không áp dụng
3	h) Bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê theo hợp đồng thuê đất có liên quan; i) Để thừa kế tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế; j) Tặng cho tài sản gắn liền với đất; k) Cho thuê tài sản gắn liền với đất; l) Thế chấp tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân được phép; m) Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất. n) Cho thuê lại quyền thuê theo hợp đồng thuê đất hoặc cho thuê lại QSDĐ trong khu công nghiệp/cụm công nghiệp/khu công nghệ cao (xem góp ý (5) bên dưới) .	· Sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê và nộp tiền thuê đất hàng năm; · Sử dụng đất thuê trong khu công nghiệp/cụm công nghiệp/khu công nghệ cao và nộp tiền thuê đất hàng năm.	· Sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê và nộp tiền thuê đất hàng năm (xem bình luận (2) bên dưới) .