Thuật ngữ “tổ chức kinh tế” lần đầu tiên được giới thiệu trong Luật Đầu Tư 2014 và được định nghĩa bao gồm, bên cạnh các tổ chức khác, bất kỳ công ty hoặc tổ chức nào được thành lập tại Việt Nam. Qua thời gian, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” đã được sử dụng nhất quán trong các văn bản pháp luật khác, cho phép áp dụng thống nhất quy định pháp luật. Tuy nhiên, Luật Đất Đai 2024 đã gây ra sự nhầm lẫn đáng kể về ý nghĩa của thuật ngữ “tổ chức kinh tế”. Cụ thể, không rõ liệu thuật ngữ “tổ chức kinh tế” trong Luật Đất Đai 2024 chỉ đề cập đến các công ty hoặc tổ chức không bị kiểm soát bởi nhà đầu tư nước ngoài mà không bao gồm các công ty hoặc tổ chức chịu sự kiểm soát của nhà đầu tư nước ngoài hay không. Sự thiếu rõ ràng này có ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi Luật Đất Đai 2024. Ví dụ, nếu thuật ngữ “tổ chức kinh tế” trong Luật Đất Đai 2024 bao gồm các tổ chức do nhà đầu tư nước ngoài kiểm soát, thì một chi nhánh ngân hàng nước ngoài có thể có cơ sở pháp lý rõ ràng để nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Luật Đất Đai 2024 có những sửa đổi quan trọng về chế độ sử dụng đất ở Việt Nam. Một trong những sửa đổi thú vị nhất đó là người sử dụng đất mà Nhà Nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm (người sử dụng đất đó được gọi là Người Sử Dụng Đất Hàng Năm) hiện giờ có thể cho người khác thuê lại đất hoặc, với những điều kiện nhất định, bán đất (thông qua việc cho thuê lại hoặc bán quyền thuê đất) cùng với tài sản gắn liền với đất thuê đó cho người khác. Trước đây, hầu hết chỉ những người sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới có thể cho người khác thuê lại hoặc bán đất cho người khác. Theo quan điểm của chúng tôi, nếu được thực hiện một cách phù hợp, sửa đổi mới này có thể cải thiện đáng kể nguồn cung của thị trường bất động sản.

Vui lòng tải phiên bản pdf tại Đây.

Bài viết này tiếp tục thảo luận về những thay đổi mới của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023. Xem Phần 1 của bài bình luận tại Đây.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương  và Nguyễn Bích Ngọc, và được Nguyễn Quang Vũ biên tập.

1.         Hạn chế mới trong việc thu tiền đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai

Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023, chủ đầu tư dự án chỉ được phép thu từ người mua một khoản đặt cọc không quá 5% giá bán cho bất động sản tương ứng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Luật còn yêu cầu hợp đồng đặt cọc quy định rõ giá bán và diện tích của bất động sản hình thành trong tương lai. Bất động sản hình thành trong tương lai theo hợp đồng đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện để được bán theo quy định của pháp luật. Có thể thấy việc thu tiền đặt cọc được coi là đưa bất động sản hình thành trong tương lai được đặt cọc vào kinh doanh.