Trong bài viết này, chúng tôi sẽ trình bày một số thay đổi quan trọng trong quy định về đất khu công nghiệp theo Luật Đất Đai 2024.

Chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng có vốn Nhà Nước

· Đối với các địa bàn ưu đãi đầu tư (có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn) không thu hút được các nhà đầu tư tư nhân, Luật Đất Đai 2024 cho phép Nhà Nước cho thuê hoặc giao đất cho đơn vị sự nghiệp công lập để xây dựng các khu công nghiệp.

· Theo Luật Đất Đai 2013, dường như chỉ có tổ chức kinh tế, công ty có vốn đầu tư nước ngoài và cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới có thể trở thành chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (Chủ Đầu Tư KCN).

Chủ Đầu Tư KCN được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

· Luật Đất Đai 2024 quy định rõ cho phép Chủ Đầu Tư KCN sử dụng đất khu công nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuê.

· Luật Đất Đai 2013 nhìn chung cũng cho phép người sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang trả tiền thuê đất một lần. Tuy nhiên, không rõ Luật Đất Đai 2013 có cho phép thay đổi hình thức trả tiền thuê đất đối với các thửa đất riêng biệt trong khu công nghiệp hay không. Theo đó, có thể có quan điểm chặt chẽ cho rằng Chủ Đầu Tư KCN chỉ được phép chuyển đổi sang hình thức trả tiền thuê một lần đối với toàn bộ khu đất khu công nghiệp mà không được chuyển đổi hình thức thuê đất đối với một phần đất khu công nghiệp.

· Quy định mới của Luật Đất Đai 2024 tạo điều kiện cho cả Chủ Đầu Tư KCN và người thuê đất trong việc đàm phán hình thức trả tiền thuê đất phù hợp.

Xác định thời hạn sử dụng đất của dự án trong khu công nghiệp

· Luật Đất đai 2024 hiện nay quy định thời hạn sử dụng đất của dự án trong khu công nghiệp phải phù hợp với thời hạn hoạt động của dự án. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư không được phép thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN trong thời gian ngắn hơn hoặc dài hơn thời hạn hoạt động của dự án. Theo Luật Đất Đai 2013 hiện hành, dường như chỉ có nhà đầu tư trực tiếp thuê đất từ Nhà Nước mới phải tuân theo yêu cầu này.

· Luật quy định thêm rằng trong trường hợp thời hạn hoạt động của dự án đầu tư vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì Chủ Đầu Tư KCN phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp, với điều kiện tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Hiện chưa rõ quy định này sẽ áp dụng như thế nào trên thực tế. Một Chủ Đầu Tư KCN thường có nhiều người thuê đất có dự án nằm trong khu công nghiệp. Chủ Đầu Tư KCN không thể nộp đơn xin điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho toàn bộ khu công nghiệp chỉ để đáp ứng một dự án liên quan. Trên thực tế, các nhà đầu tư trong khu công nghiệp thường xác định thời hạn hoạt động của dự án phù hợp với thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp.

Quỹ đất dành riêng cho đối tượng đặc biệt tại các khu công nghiệp

· Luật Đất Đai 2024 buộc Chủ Đầu Tư KCN dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường. Quy định này dường như nhằm luật hóa các quy định tương tự trong Nghị định 35/2022. Diện tích cụ thể của quỹ đất trên sẽ được xác định theo Nghị định 35/2022.

· Quỹ đất dành riêng nêu trên sẽ được giảm tiền thuê lại đất. Khoản tiền thuê lại đất đã giảm sẽ được hoàn trả cho Chủ Đầu Tư KCN thông qua việc khấu trừ vào tiền thuê đất mà Chủ Đầu Tư KCN phải nộp cho Nhà Nước theo quy định của pháp luật. Không rõ liệu trường hợp Chủ Đầu Tư KCN đã trả tiền thuê đất một lần thì việc hoàn trả này sẽ được thực hiện như thế nào trên thực tế. Dường như Chủ Đầu Tư KCN chỉ nên thuê quỹ đất dành riêng này từ Nhà Nước dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.

Quản lý đất quy hoạch làm nhà lưu trú cho công nhân

· Theo Luật Đất Đai 2024, diện tích đất được phân bổ để xây dựng nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch thì được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng ưu đãi theo quy định của pháp luật.

· Quy định mới chỉ ra rằng thửa đất được phân bổ để xây dựng nhà lưu trú cho công nhân sẽ được phân loại là đất sử dụng cho mục đích thương mại và dịch vụ, nên có khả năng được điều chỉnh khác so với các thửa đất khác trong khu công nghiệp. Theo luật đất đai hiện hành, tất cả diện tích đất trong khu công nghiệp thường được phân loại là “đất khu công nghiệp”.

Bài viết này được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.

Vietnam Business Law