Posted in: Đất Đai
Ngày 28/5/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 35 về quản lý khu công nghiệp (KCN) và khu kinh tế (Nghị Định 35/2022) thay thế Nghị Định 82/2018 về cùng vấn đề (Nghị Định 82/2018). Nghị Định 35/2022 sẽ có hiệu lực từ ngày 15/7/2022.
Nghị Định 35/2022 đưa ra một số thay đổi đáng kể so với Nghị Định 82/2018, được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý tinh giản hơn cho các nhà đầu tư thực hiện đầu tư vào các dự án KCN.
Ngày 6 tháng 1 năm 2022, Chính Phủ ban hành Nghị Định 2/2022 hướng dẫn thi hành Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Nghị Định 2/2022 sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2022 và thay thế Nghị Định 76/2015. Bài viết này sẽ tổng hợp một số quy định mới đáng chú ý tại Nghị Định 2/2022.
Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương và biên tập bởi Nguyễn Quang Vũ.
Định nghĩa mới
Nghị Định 2/2022 đưa ra định nghĩa cho nhiều thuật nghữ pháp lý mơ hồ thường được sử dụng trong Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, chẳng hạn như bất động sản đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản, hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản. Các định nghĩa mới tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải thích các quy định khác nhau của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 và Nghị Định 76/2015 một cách thống nhất.
Trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư bất động sản
Theo Nghị Định 2/2022, chủ đầu tư bất động sản sẽ phải thực hiện công bố thông tin về các dự án bất động sản của mình. Cụ thể, các thông tin sau đây phải được công khai trên trang thông tin điện tử của chủ đầu tư, tại trụ sở Ban quản lý dự án (trường hợp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), hoặc tại sàn giao dịch bất động sản (trường hợp kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch):
Việt Nam dường như có Tiềm Năng Lớn để phát triển điện gió ngoài khơi. Và gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến việc phát triển các nhà máy điện gió ngoài khơi lớn tại Việt Nam. Tiếc rằng, ngoại trừ các quy định về phát triển dầu khí ngoài khơi theo Luật Dầu Khí, Việt Nam chưa có các quy định đầy đủ để phát triển một dự án cơ sở hạ tầng lớn ngoài khơi như các nhà máy điện gió ngoài khơi. Điều này bắt đầu từ khung pháp lý chưa đầy đủ về việc sử dụng khu vực biển theo Luật Biển Việt Nam 2012 và Nghị Định 11/2021. Cụ thể,
Luật Biển Việt Nam 2012 và Nghị định 11/2021 cho phép một số khu vực biển nhất định được giao để khai thác và sử dụng “tài nguyên biển”. Trong khi thuật ngữ “tài nguyên biển” không rõ ràng, thuật ngữ này dường như bao gồm cả việc phát triển nhà máy điện gió ngoài khơi. Nghị Định 11/2021 yêu cầu đơn vị phát triển dự án nhà máy điện gió ngoài khơi phải trả từ 3.000.000 đồng/ha/năm đến 7.500.000 đồng/ha/năm đối với khu vực biển được giao cho dự án. Tiền sử dụng khu vực biển được giao có thể là một số tiền đáng kể vì một nhà máy điện gió ngoài khơi có thể yêu cầu khu vực biển lớn không chỉ cho các tuabin gió và trạm biến áp nổi mà còn cả khu vực biển cho đường dây tải điện dưới biển và các khu vực/hành lang bảo vệ khác. Trong khi đó, khu vực biển được giao để phát triển dầu khí ngoài khơi được miễn nộp tiền sử dụng theo Nghị Định 11/2021.
Luật Đất Đai 2013 và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có xung đột về năng lực của một công ty bất động sản trong nước, là bên thuê lại đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp (Chủ Đầu Tư KCN), để bán tòa nhà hoặc các công trình xây dựng khác được xây dựng trên đất đó. Cụ thể,
· Theo Điều 149.3 của Luật Đất Đai 2013, một công ty bất động sản trong nước thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN để kinh doanh tại khu công nghiệp có quyền, bên cạnh các quyền khác, chuyển nhượng tòa nhà hoặc các công trình xây dựng gắn liền với đất đó cho các chủ thể khác; và
· Tuy nhiên, theo Điều 11.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, phạm vi kinh doanh bất động sản của một doanh nghiệp trong nước không bao gồm trường hợp công ty bất động sản thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN. Trường hợp có liên quan nhất là trường hợp một công ty bất động sản thuê từ một tổ chức khác để kinh doanh bằng cách cho thuê. Tuy nhiên trường hợp đó không bao gồm việc mua bán tòa nhà và các công trình xây dựng.
Xung đột trên có vẻ như là một lỗi soạn thảo theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Điều này là bởi: