Những rào cản bất thường đối với việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023

Điều 23.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Việt Nam năm 2023 cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán bất động sản hình thành trong tương lai, chẳng hạn như nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng một cách rõ ràng. Tuy nhiên, luật không đề cập đến việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai (trừ giao dịch cho thuê mua). Việc bỏ sót này đã dẫn đến sự không chắc chắn về tính hợp pháp của các giao dịch cho thuê.

Một mặt, việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai đã được cho phép một cách rõ ràng trong một Điều tương tự của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Theo đó, có thể lập luận rằng việc bỏ sót giao dịch cho thuê khỏi Điều 23.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 có nghĩa là một chủ đầu tư dự án bất động sản không có quyền cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai.

Mặt khác, các lập luận sau đây ủng hộ quan điểm cho rằng việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai vẫn được phép theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023:

·         Thật khó để hiểu được lý do khiến Chính phủ cấm một chủ đầu tư dự án bất động sản cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai trong khi vẫn cho phép bán chính bất động sản đó. Việc bán bất động sản thường phức tạp hơn việc cho thuê bất động sản. Do đó, nếu việc bán bất động sản hình thành trong tương lai được phép thì không có lý do gì để cấm việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai. Cho thuê rất phổ biến đối với các loại bất động sản thương mại như bán lẻ hoặc văn phòng.

·         Theo Luật Nhà Ở 2023, có thể hiểu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được phép cho thuê nhà ở. Nếu nhà làm luật soạn thảo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 thực sự có ý định cấm cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai thì Luật Nhà Ở 2023 cũng nên loại bỏ khả năng cho thuê nhà của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.  

·         Nếu Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 cấm cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai, thì không rõ liệu chủ đầu tư dự án có được quyền nhận tiền đặt cọc hoặc tiền đặt chỗ từ khách hàng để đổi lấy cam kết cho thuê bất động sản khi dự án hoàn thành hay không.

·         Theo các quy định khác của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn được phép cho thuê bất động sản nói chung, có thể bao gồm cả bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai.  

Theo quan điểm trên, việc bỏ sót quyền cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai cũng có thể là một lỗi soạn thảo tương tự như việc bỏ sót khả năng thuê bất động sản của một công ty có vốn đầu tư nước ngoài để hoạt động theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014.

Bài viết này được viết bởi Nguyễn Quang Vũ.