Những rào cản bất thường đối với việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023

Điều 23.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Việt Nam năm 2023 cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán bất động sản hình thành trong tương lai, chẳng hạn như nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng một cách rõ ràng. Tuy nhiên, luật không đề cập đến việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai (trừ giao dịch cho thuê mua). Việc bỏ sót này đã dẫn đến sự không chắc chắn về tính hợp pháp của các giao dịch cho thuê.

Một mặt, việc cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai đã được cho phép một cách rõ ràng trong một Điều tương tự của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Theo đó, có thể lập luận rằng việc bỏ sót giao dịch cho thuê khỏi Điều 23.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 có nghĩa là một chủ đầu tư dự án bất động sản không có quyền cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai.

Thiếu rõ ràng trong định nghĩa “tổ chức kinh tế” của Luật Đất Đai 2024

Thuật ngữ “tổ chức kinh tế” lần đầu tiên được giới thiệu trong Luật Đầu Tư 2014 và được định nghĩa bao gồm, bên cạnh các tổ chức khác, bất kỳ công ty hoặc tổ chức nào được thành lập tại Việt Nam. Qua thời gian, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” đã được sử dụng nhất quán trong các văn bản pháp luật khác, cho phép áp dụng thống nhất quy định pháp luật. Tuy nhiên, Luật Đất Đai 2024 đã gây ra sự nhầm lẫn đáng kể về ý nghĩa của thuật ngữ “tổ chức kinh tế”. Cụ thể, không rõ liệu thuật ngữ “tổ chức kinh tế” trong Luật Đất Đai 2024 chỉ đề cập đến các công ty hoặc tổ chức không bị kiểm soát bởi nhà đầu tư nước ngoài mà không bao gồm các công ty hoặc tổ chức chịu sự kiểm soát của nhà đầu tư nước ngoài hay không. Sự thiếu rõ ràng này có ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi Luật Đất Đai 2024. Ví dụ, nếu thuật ngữ “tổ chức kinh tế” trong Luật Đất Đai 2024 bao gồm các tổ chức do nhà đầu tư nước ngoài kiểm soát, thì một chi nhánh ngân hàng nước ngoài có thể có cơ sở pháp lý rõ ràng để nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Cơ chế tài trợ vốn mới mới cho dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam

Tổng quan

Theo Luật Nhà Ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể huy động vốn từ các nguồn sau:

·         vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư;

·         vốn huy động từ liên doanh, hợp tác kinh doanh và đóng góp của các tổ chức, cá nhân khác (Vốn BCC);

·         vốn huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu và chứng chỉ quỹ;

·         tiền bán hàng thu được từ các hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai đã ký với khách hàng;

·         vốn vay từ các tổ chức tín dụng hoặc tổ chức tài chính hoạt động tại Việt Nam (vay ngân hàng).

Luật Đất Đai 2024 – Cơ Sở Pháp Lý Rõ Ràng Hơn Cho Các Dự Án BCC Có Sử Dụng Đất

Bối cảnh

Theo cấu trúc hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), các bên trong BCC không thành lập pháp nhân mà thường sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình, bao gồm cả quyền sử dụng đất (QSDĐ) để hợp tác kinh doanh. Bên có QSDĐ (Chủ Đất) sẽ "góp" QSDĐ của mình vào BCC và cho phép bên kia (Bên Phát Triển) phát triển nhà/công trình xây dựng trên đất, trong khi đó, Chủ Đất vẫn sẽ giữ quyền sở hữu đối với QSDĐ này.