Ngày 15 tháng 10 năm 2017, Nghị định 102 của Chính Phủ ngày 1 tháng 9 năm 2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm (Nghị Định 102/2017) chính thức có hiệu lực. Nghị Định 102 thay thế Nghị Định 83 của Chính Phủ ngày 23 tháng 7 năm 2010 (Nghị Định 83/2010) về cùng vấn đề. Nghị Định 102/2017 đưa ra một số điểm mới như sau:

· Việc thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất phải được đăng ký nếu tài sản đó đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước Nghị Định 102/2017. Việc đăng ký thế chấp đối với các tài sản gắn liền với đất không phải là bắt buộc.

· Các thủ tục đăng ký bảo lưu quyền sở hữu (một biện pháp bảo đảm mới theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2015) được đưa ra;

· Ngày có hiệu lực của đăng ký được điều chỉnh. Đặc biệt, việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất sẽ chỉ có hiệu lực sau khi cơ quan đăng ký ghi nhận các thông tin đăng ký đó vào sổ đăng ký. Mặt khác, Nghị Định 102/2017 công nhận cụ thể một số trường hợp trong đó, ngày có hiệu lực gốc đăng ký sẽ không thay đổi sau khi có sửa đổi về đăng ký ban đầu.

· Các giao dịch bảo đảm được tạo lập đối với các dự án đầu tư xây dự nhà ở, công trình phải được công bố trên trang thông tin điện tử của Sở tài nguyên và môi trường trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày đăng ký.

· Việc bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm đối với các giao dịch bảo đảm đã đăng ký sẽ phải được đăng ký, trừ khi (i) thỏa thuận bảo đảm gốc bao gồm cả các nghĩa vụ trong tương lai, (ii) không bổ sung thêm tài sản bảo đảm, và (iii) các bên chỉ ký hợp hợp đồng bổ sung mà không ký hợp đồng bảo đảm mới.

· Nghị Định 102/2017 bổ sung thêm một số trường hợp về từ chối đăng ký bảo đảm, bao gồm (i) quyền sử dụng đất hoặc nhà ở không đủ điều kiện để được thế chấp, (ii) có tranh chấp được thụ lý liên quan tới quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, (iii) bên bảo đảm là là người phải thi hành án hoặc (iv) tài sản bảo đảm được kê biên để thi hành án.

· Liên quan tới hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan đăng ký không được phép yêu cầu bất kỳ tài liệu nào không được quy định trong luật hoặc yêu cầu các bên trong hợp đồng sửa đổi tên của hợp đồng bảo đảm hoặc nội dung của hợp đồng, ngoại trừ các lỗi do kê khai không chính xác của người yêu cầu đăng ký. Tuy nhiên, không rõ là những lỗi như thế nào sẽ được coi là “lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký”.

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Hoàng Duy, luật sư cộng sự tại Venture North Law.

Vietnam Business Law