Tại Việt Nam, nếu một nhà đầu tư bất động sản (Nhà Đầu Tư) không thể Có Được Một Diện Tích Đất Thông Qua Các Phương Án Phổ Biến để thực hiện dự án đầu tư của mình, Nhà Đầu Tư có thể cân nhắc việc ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với một người sử dụng đất trong nước. Theo cấu trúc của hợp đồng BCC, các bên không thành lập pháp nhân nhưng hợp tác với nhau sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình (bao gồm cả quyền sử dụng đất) để thực hiện việc kinh doanh. Trong trường hợp này, bên có quyền sử dụng đất (Người Sử Dụng Đất) vẫn bảo lưu quyền đối với đất mà không chuyển nhượng cho Nhà Đầu Tư, tuy nhiên Nhà Đầu Tư có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (gọi chung là GCN quyền sở hữu). Có rủi ro là hợp đồng BCC có thể được xem hợp đồng cho thuê lại đất giữa người sử dụng đất và Nhà Đầu Tư. Tuy nhiên, cấu trúc hợp đồng BCC khá phổ biến trong thực tế và có cơ sở pháp lý nhất định cho cơ cấu này.

Các bước cơ bản để “có được” quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng BCC như sau:

· Bước 1: Ký hợp đồng BCC. Nhà Đầu Tư và Người Sử Dụng Đất sẽ ký hợp đồng BCC, theo đó Người Sử Dụng Đất đồng ý góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

· Bước 2: Người Sử Dụng Đất điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Để góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hợp đồng BCC, Người Sử Dụng Đất phải tiến hành các thủ tục bắt buộc với cơ quan nhà nước liên quan để (bao gồm nhưng không giới hạn): (1) đăng ký việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (2) chuyển mục đích sử dụng đất nếu mục đích sử dụng đất hiện tại không phù hợp với mục đích sử dụng đất của dự án đầu tư; (3) gia hạn thời hạn sử dụng đất nếu thời hạn sử dụng đất ngắn hơn thời hạn của dự án đầu tư. Sau khi hoàn thành các thủ tục tại (a), (b), và (c), cơ quan quản lý đất đai sẽ cấp cho Người Sử Dụng Đất GCNQSDĐ và quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất sửa đổi;

· Bước 3: Xin cấp GCN quyền sở hữu cho các tài sản gắn liền với đất. Thủ tục này không bắt buộc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, do GCN quyền sở hữu là văn bản xác thực nhất chứng nhận quyền của Nhà Đầu Tư đối với các tài sản gắn liền với đất, do vậy Nhà Đầu Tư nên xin cấp GCN quyền sở hữu đối với các tài sản sau khi hoàn thành việc xây dựng. Hồ sơ xin cấp GCN quyền sở hữu bao gồm nhưng không giới hạn: (1) hợp đồng BCC hoặc văn bản của Người Sử Dụng đất chấp thuận về việc xây dựng tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; và (2) bản sao GCNQSDĐ sửa đổi của Người Sử Dụng Đất.

GCN quyền sở hữu được ban hành theo mẫu tiêu chuẩn như GCNQSDĐ, nhưng chủ yếu ghi nhận các thông tin chính liên quan tới tài sản gắn liền với đất như loại tài sản, diện tích xây dựng, hình thức sở hữu, và thời hạn sở hữu. Theo quy định của luật đất đai, nếu dự án đầu tư bao gồm nhiều hạng mục công trình trên một mảnh đất, Nhà Đầu Tư có thể GCN quyền sở hữu cho riêng từng hạng mục công trình hoặc cho mỗi diện tích của một hạng mục công trình.

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Hoang Dương, luật sư tập sự tại Venture North Law.

Vietnam Business Law