Tại Việt Nam, tư hữu về đất đai không được thừa nhận theo quy định của Hiến Pháp và Luật Đất Đai 2013. Thay vào đó, một chủ thể có thể có được các quyền nhất định gần với các quyền sở hữu về đất đai (quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật đất đai. Nhà đầu tư nước ngoài không thuộc các chủ thể có quyền được cấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng một công ty trong nước (Công Ty Trong Nước) do nhà đầu tư nước ngoài đó sở hữu một phần hoặc toàn bộ có thể được cấp quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư của mình.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, một Công Ty Trong Nước có thể có được quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất thông qua một trong các phương án sau:

· Phương án 1: thông qua việc giao đất. Giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định về giao đất để trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước tiền sử dụng đất. Phương án 1 chỉ áp dụng đối với các nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở và dự án xây dựng cơ sở hạ tầng nghĩa trang.

· Phương án 2: thông qua hình thức thuê đất từ Nhà nước. Trong trường hợp này, Nhà nước và người sử dụng đất liên quan sẽ giao kết hợp đồng thuê đất, trong đó người sử đụng đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Tiền thuê đất có thể được thanh toán một lần hoặc hằng năm, phụ thuộc vào lựa chọn của người sử dụng đất. Điều này dẫn tới phạm vi quyền sử dụng đất cũng sẽ khác nhau giữa hai phương thức thanh toán tiền thuê đất (xem thêm dưới đây).

· Phương án 3: thông qua hợp đồng thuê hoặc thuê lại với chủ đất trong khu công nghiệp, cụm khu công nghiệp, khu chế biến, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế (sau đây gọi chung là khu công nghiệp). Chủ đất trong khu công nghiệp thường là doanh nghiệp được cấp quyền sử dụng đất theo Phương án 1 hoặc Phương án 2 để phát triển cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp và cho các nhà đầu tư trong khu công nghiệp thuê hoặc thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng; và

· Phương án 4: thông qua hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, hoặc thỏa thuận góp vốn với người sử dụng đất theo đó người sử dụng đất sẽ góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất sẽ trở thành người sử dụng đất đối với diện tích đất liên quan.

Trong số các phương án nêu trên, Phương án 3 (thuê đất trong khu công nghiệp) là phương án đơn giản nhất bởi vì chủ đất trong khu công nghiệp đã hoàn tất mọi thủ tục và các khoản thanh toán cần thiết với Nhà nước trước người sử dụng đất. Giữa Phương án 2 (thuê đất từ Nhà nước) và Phương án 4 (nhận đất từ người có quyền sử dụng đất), Phương án 2 thường được sử dụng trong thực tiễn hơn.

Nếu không thể nhận được một diện tích đất thông qua bốn cách thức nêu trên, thì Công Ty Trong Nước có thể cân nhắc tham gia vào hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) theo đó các bên không thành lập pháp nhân nhưng hợp tác để tận dụng các nguồn lực sẵn có của nhau (bao gồm cả quyền sử dụng đất) để kinh doanh. Trong trường hợp này, bên có quyền sử dụng đất vẫn sẽ nắm giữ quyền sử dụng đất mà không chuyển giao cho bên còn lại trong BCC. Tuy nhiên phương án này rủi ro hơn so với các phương án khác.

Công Ty Trong Nước chỉ có thể sử dụng một mảnh đất trong khoảng thời gian do Nhà nước quyết định. Vì vậy, việc nhận quyền sử dụng đất với khoảng thời gian vừa đủ cho việc kinh doanh của mình rất quan trọng với Công Ty Trong Nước. Trường hợp người sử dụng đất thuê đất từ nhà nước nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư hoặc thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng đất sẽ không quá 50 năm, hay không quá 70 năm đối với một số trường hợp ngoại lệ.

Người sử dụng đất thuê đất từ Nhà nước có thể chọn trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê. Người sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần sẽ có nhiều quyền hơn so với các đối tượng trả tiền thuê đất hằng năm, bao gồm các quyền:

· Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

· Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; và

· Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để tham gia kinh doanh hoặc hợp tác sản xuất với các tổ chức, cá nhân khác.

Bằng chứng về quyền sử dụng đất có thể được thể hiện tại nhiều văn bản khác nhau. Tuy nhiên, tài liệu xác thực nhất chứng minh quyền sử dụng đất đối với một mảnh đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ). GCNQSDĐ, hay được gọi là “sổ đỏ” thường ghi nhận các thông tin quan trọng liên quan tới quyền sử dụng đất liên quan bao gồm hình thức của quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và phương thức thanh toán nghĩa vụ tài chính về đất.

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Bích Ngọc và Nguyễn Hoàng Dương của Venture North Law.

Vietnam Business Law