Việt Nam đang ở giai đoạn then chốt của quá trình hiện đại hóa cơ sở hạ tầng. Để đáp ứng nhu cầu lớn về vốn, Nhà nước đã thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự tham gia của khu vực tư nhân, đáng chú ý nhất là thông qua mô hình “Xây dựng – Chuyển giao" (BT).

Trong một thỏa thuận BT điển hình, nhà đầu tư tư nhân tự thu xếp vốn và xây dựng dự án hạ tầng, sau đó chuyển giao cho Nhà nước sau khi hoàn thành. Đổi lại, Nhà nước "thanh toán" cho nhà đầu tư bằng quỹ đất, cho phép họ triển khai "dự án đối ứng" để thu hồi vốn và có lợi nhuận. Mặc dù cơ chế này là cần thiết để kích cầu đầu tư tư nhân nhưng khung pháp lý mới cho các dự án BT đang dấy lên những quan ngại đáng kể về đặc quyền tiếp cận đất đai dành cho nhà đầu tư BT so với các chủ đầu tư khác trên thị trường bất động sản nói chung. Cụ thể:

· Theo Nghị Định 257/2025 hướng dẫn về hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có khả năng xác định cụ thể các khu đất dự kiến thanh toán ngay từ giai đoạn đề xuất dự án. Việc này cho phép nhà đầu tư BT đảm bảo quyền sử dụng đất sớm và đánh giá tiềm năng thương mại của dự án đối ứng trước khi cam kết chính thức với dự án BT, qua đó giảm thiểu rủi ro đầu tư. Điều này cũng cho phép nhà đầu tư lập mô hình tài chính chính xác và hoạch định chiến lược cho dự án đối ứng với một mức độ chắc chắn cao mà các chủ đầu tư dự án thông thường hiếm khi có được do phải chờ đợi các thủ tục đấu giá đất hoặc các phê duyệt quy hoạch phức tạp;

· theo Nghị Quyết 254/2025 về các chính sách, cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai 2024, phạm vi thu hồi đất vì mục đích "phát triển kinh tế - xã hội" hiện nay đã bao gồm cả việc tạo quỹ đất dành riêng để thanh toán cho nhà đầu tư BT. Quy định mới này mang lại cho nhà đầu tư BT sự hỗ trợ hành chính tối đa trong công tác giải phóng mặt bằng cho dự án đối ứng. Ngược lại, một nhà đầu tư thông thường có dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất sẽ phải thực hiện thỏa thuận trực tiếp với người sử dụng đất để có quyền sử dụng đất. Do đó, nhà đầu tư BT được hưởng lợi từ lộ trình rút ngắn để nhận "khu đất sạch" nhằm triển khai dự án đối ứng; và

· Nghị Quyết 254/2025 cũng cho phép việc phân bổ đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đối ứng BT được miễn các thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất bắt buộc. Đáng chú ý, giá đất trong trường hợp này thường được xác định dựa trên bảng giá đất chính thức. Trên thực tế, mức giá theo bảng giá đất có xu hướng thấp hơn đáng kể so với giá thị trường hoặc giá trúng đấu giá cạnh tranh. Trong khi đó, các nhà phát triển dự án thông thường phải tiếp cận đất đai thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án minh bạch và cạnh tranh, thường phải trả chi phí rất cao để có được quyền sử dụng đất.

Không thể phủ nhận rằng các ưu đãi là yếu tố then chốt để thu hút nguồn vốn tư nhân khổng lồ vào các công trình hạ tầng trọng điểm. Tuy nhiên, các chính sách hiện hành dường như đang tạo ra một hệ thống hai tầng trong việc tiếp cận đất đai, làm dấy lên những lo ngại về tính minh bạch và sự bình đẳng trong phân bổ nguồn lực đất đai.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương.

Vietnam Business Law