Theo Điều 41 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 (Luật Kinh Doanh Bất Động Sản), một dự án bất động sản (Dự Án) đủ điều kiện chuyển nhượng có thể thực hiện theo một trong hai nhóm thủ tục pháp lý, tùy thuộc vào phương thức dự án đó được phê duyệt. Dù sự khác biệt này thoạt nhìn chỉ mang tính chất thủ tục, nhưng nó lại có hệ quả rất lớn đối với thời điểm giao dịch chuyển nhượng được coi là hoàn tất về mặt pháp lý, cũng như những gì các bên có thể (hoặc không thể) làm nếu giao dịch cuối cùng thất bại. Bài viết này thảo luận về hai thủ tục nói trên và những hệ quả thực tiễn phát sinh từ sự khác biệt giữa hai thủ tục.

Điều 41 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản chia các Dự Án được phép chuyển nhượng thành hai nhóm:

Nhóm 1 – Các Dự Án được chuyển nhượng theo quy định của Luật Đầu Tư. Nhóm này bao gồm các Dự Án đã được cấp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu Tư. Việc chuyển nhượng Dự Án thuộc Nhóm 1 sẽ thực hiện theo thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư của Luật Đầu Tư; và
Nhóm 2 – Các Dự Án được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản. Nhóm này bao gồm tất cả các Dự Án kinh doanh bất động sản còn lại (ví dụ: Dự Án được phê duyệt theo pháp luật về nhà ở trước ngày 1 tháng 7 năm 2015). Việc chuyển nhượng Dự án thuộc Nhóm 2 tuân theo một quy trình riêng biệt, độc lập được quy định trong Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

Sự khác biệt căn bản giữa hai thủ tục này nằm ở thời điểm giao dịch chuyển nhượng được coi là hoàn thành về mặt pháp lý.

Đối với Dự Án thuộc Nhóm 1, bên chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu Tư. Kết quả của thủ tục này là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (Chấp Thuận Điều Chỉnh), trong đó ghi nhận bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và phần Dự Án được chuyển nhượng. Về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng có thể được coi là đã hoàn thành tại thời điểm này, bởi vì Nhà Nước đã công nhận bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư mới của Dự Án được chuyển nhượng.

Đối với Dự Án thuộc Nhóm 2, kết quả của thủ tục chuyển nhượng là quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng Dự Án (Cho Phép Chuyển Nhượng). Tuy nhiên, quyết định Cho Phép Chuyển Nhượng này không tự cấu thành việc hoàn thành giao dịch. Việc chuyển nhượng chỉ được coi là hoàn thành sau khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng Dự Án và tiến hành bàn giao Dự Án trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày có quyết định Cho Phép Chuyển Nhượng. Nếu các bên không thực hiện các công việc này trong thời hạn nêu trên, quyết định Cho Phép Chuyển Nhượng sẽ tự động hết hiệu lực.

Thủ tục áp dụng cho Nhóm 2 rất tương thích với cách thức các giao dịch M&A thường được thực hiện trên thị trường, khi việc hoàn tất giao dịch thông thường chỉ diễn ra sau khi một số điều kiện tiên quyết nhất định đã được đáp ứng. Thủ tục này cũng giúp giao dịch dễ dàng hủy bỏ và khôi phục trạng thái ban đầu. Nếu vì bất kỳ lý do gì mà thương vụ không thể hoàn tất, các bên không cần phải thực hiện thêm bất kỳ thủ tục pháp lý nào khác, vì văn bản Cho Phép Chuyển Nhượng sẽ tự động mất hiệu lực khi hết thời hạn 60 ngày. Trạng thái pháp lý ban đầu của Dự Án về mặt bản chất sẽ được khôi phục mà không cần các bên phải có thêm hành động nào.

Đối với Dự Án thuộc Nhóm 1, trong trường hợp giao dịch không thể hoàn tất, các bên sẽ khó khăn hơn đáng kể. Trong một giao dịch điển hình, bên mua thường yêu cầu sự phê duyệt của Nhà Nước đối với việc chuyển nhượng (tại đây, Chấp Thuận Điều Chỉnh) phải là một điều kiện tiên quyết để hoàn tất giao dịch. Khi đã có Chấp Thuận Điều Chỉnh nhưng giao dịch sau đó lại thất bại vì bất kỳ lý do gì, bên bán sẽ phải đối mặt với khó khăn đáng kể trong việc khôi phục lại trạng thái pháp lý ban đầu của Dự Án, bởi vì tại thời điểm đó:

Về mặt pháp lý, bên mua đã được ghi nhận là nhà đầu tư mới đối với phần Dự Án được chuyển nhượng, mặc dù trên thực tế họ vẫn chưa tiếp quản quyền kiểm soát thực tế đối với phần dự án đó; và
Luật Đầu Tư không quy định bất kỳ cơ chế nào cho việc hoãn hoàn tất giao dịch sau khi Chấp Thuận Điều Chỉnh đã được ban hành, cũng như không cung cấp bất kỳ cơ sở pháp lý nào để bên bán yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi hoặc hủy bỏ một Chấp Thuận Điều Chỉnh đã cấp chỉ vì lý do giao dịch không thể hoàn thành.

Để giảm thiểu các rủi ro này, bên bán trong các giao dịch chuyển nhượng Dự Án thuộc Nhóm 1 nên thiết lập một cơ chế hủy bỏ và khôi phục trạng thái ban đầu một cách chặt chẽ, hoặc cấu trúc giao dịch theo một phương thức khác, thay vì thực hiện chuyển nhượng Dự Án trực tiếp theo Luật Đầu Tư. Điều này giúp bảo toàn khả năng của bên bán trong việc khôi phục lại trạng thái pháp lý ban đầu của Dự Án nếu giao dịch cuối cùng thất bại.

Bài viết được thực hiện bởi Nguyễn Hoàng Dương

Vietnam Business Law