THUÊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT HÀNG NĂM TẠI VIỆT NAM (BẢN CẬP NHẬT)

Trước đây, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được phép cho thuê nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất trừ khi người sử dụng đất đó đăng ký kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014.  Điểm hạn chế này đã được loại bỏ bởi Nghị định 01/2017. Nghị định 01/2017 đã làm rõ vấn đề về quyền thuê công trình xây dựng gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các văn bản pháp lý khác. Cụ thể, Nghị định 01/2017 quy định rằng người sử dụng đất thuê đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm có thể cho thuê tài sản của họ gắn liền với mảnh đất nếu:

1)         người sử dụng đất đã được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất đối với mảnh đất;

2)         người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; và

3)         người thuê phải sử dụng tài sản gắn liền với đất đúng với mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê đất được ký giữa người sử dụng đất (chủ nhà đất hoặc bên cho thuê) với hoặc quyết định cho thuê đất được ban hành bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Với yêu cầu thứ ba, kể cả nếu bên cho thuê được miễn trừ các điều kiện kinh doanh bất động sản, bên cho thuê đó có thể vẫn phải nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng công trình xây dựng hiện hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai trước khi ký hợp đồng thuê với bên thuê trong trường hợp bên thuê muốn sử dụng tòa nhà cho các mục đích khác. Tuy nhiên, luật vẫn chưa quy định rõ ràng thủ tục này sẽ được áp dụng như thế nào trên thực tế.

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Bích Ngọc – Luật sư cộng sự tại Venture North Law.

BẢO MẬT TRONG TỐ TỤNG TRỌNG TÀI Ở VIỆT NAM

Không có bất kỳ một nghĩa vụ pháp lý về bảo mật nào áp dụng đối với các bên trong một vụ tố tụng trọng tài ở Việt Nam. Theo Luật Trọng tài thương mại 2010, việc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài sẽ được tiến hành không công khai, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Thế nhưng, xét xử không công khai không đồng nghĩa với việc thông tin được đưa ra trao đổi giữa các bên phải được giữ bí mật. Luật Trọng tài thương mại 2010 chỉ quy định rõ ràng về nghĩa vụ bảo mật đối với trọng tài viên mà không phải đối với các bên tham gia phiên xét xử (ví dụ: chuyên gia, nhân chứng, hoặc kể cả luật sư). Quy tắc trọng tài 2017 của Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) không có điều khoản về bảo mật nào khác ngoài việc quy định về phiên xét xử trọng tài phải được tiến hành không công khai.

Các bên trong tố tụng trọng tài thường thực hiện quá trình tố tụng dựa trên nền tảng bảo mật. Tuy nhiên, sự chặt chẽ của tính bảo mật trong tố tụng trọng tài sẽ phụ thuộc vào hệ thống pháp luật và quy tắc trọng tài được lựa chọn cho từng vụ việc cụ thể. Các hệ thống pháp luật khác có quy định các nghĩa vụ bảo mật áp dụng đối với tất cả các bên tham gia quá trình tố tụng (ví dụ: Điều 24.4 và 39 của Quy tắc trọng tài SIAC).

Bởi vì quy định bảo vệ tính bảo mật của tố tụng trọng tài ở mỗi hệ thống pháp luật cũng như tại mỗi trung tâm trọng tài là khác nhau, điều khoản về lựa chọn pháp luật điều chỉnh ở tại thoả thuận trọng tài cần được cân nhắc một cách cẩn trọng. Nếu các bên trong hợp đồng lựa chọn trọng tài tại Việt Nam, cách tốt nhất là mở rộng thêm quy định tại điều khoản về bảo mật đối với các vấn đề liên quan đến trọng tài (ví dụ như thủ tục, tài liệu, phán quyết hoặc thậm chí các thủ tục của toà án liên quan đến trọng tài) để tránh việc bị tiết lộ những thông tin liên quan đến trọng tài bởi một bên trong hợp đồng cho bên thứ ba.

Bài viết này được đóng góp bởi Lê Minh Thuỳ - luật sư tập sự tại Venture North Law.

THÔNG TIN CÓ PHẢI LÀ TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM?

Trong nhiều trường hợp, thông tin (ví dụ như dữ liệu về người sử dụng) quan trọng đối với công việc kinh doanh còn hơn cả các tài sản hữu hình. Điều này dẫn đến một câu hỏi quan trọng về bản chất pháp lý của thông tin trong luật Việt Nam. Theo Bộ Luật Dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Trừ các quyền sở hữu trí tuệ (bao gồm bí mật thương mại và sưu tập dữ liệu) được công nhận một cách rõ ràng như là một quyền tài sản, luật không nói rõ các loại thông tin mật khác có được coi là tài sản hay không.

Bộ Luật Dân sự 2015 cũng thừa nhận và bảo vệ “các quyền dân sự”. Các quyền dân sự có thể được xác lập dựa trên kết quả của quá trình hoạt động kinh doanh hoặc hoạt động sản xuất. Theo đó, về mặt lý thuyết, thông tin được tạo ra (hoặc phát sinh) từ hoạt động kinh doanh hoặc hoạt động sản xuất, có thể sẽ phải tuân theo quyền dân sự của các chủ thể liên quan đã tạo ra chính những thông tin đó. Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra là có thể có nhiều hơn một chủ thể tạo ra thông tin.

QUY TRÌNH CẤP PHÉP CHO DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

Nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập công ty ở Việt Nam để thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam cần thực hiện hai quy trình cấp phép khác nhau, tùy thuộc vào việc dự án đó có cần làm thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương theo pháp luật về đầu tư hay không (Chấp thuận chủ trương đầu tư).

Nếu dự án thuộc trường hợp phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài cần thực hiện theo các bước sau:

·        Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị Chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về đầu tư, đây đồng thời được xem như chấp thuận chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở (Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở);

·        Bước 2: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư để đăng ký dự án đầu tư (Giấy chứng nhận đầu tư); và

·        Bước 3: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp để thành lập doanh nghiệp dự án (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp)

Theo pháp luật về đầu tư, dự án xây dựng nhà ở cần phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư, nếu:

·        Dự án xây dựng nhà ở bao gồm dự án di dân tái định cư từ 10,000 người trở lên ở miền núi và 20,000 người trở lên ở vùng khác;

·        Dự án xây dựng nhà ở có quy mô vốn đầu tư từ 5,000 tỷ đồng trở lên và không thuộc kế hoạch quy hoạch tổng thể; và

·        Dự án xây dựng nhà ở (i) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhương, hoặc (ii) dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; trừ dự án được thực hiện tại khu kinh tế và tuân thủ kế hoạch, quy hoạch tổng thể.

Nếu dự án không thuộc trường hợp phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư,do pháp luật hiện hànhchưa có quy định rõ ràngnên nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiện tương tự theo các bước sau:

·        Bước 1: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đầu tư để đăng ký dự án đầu tư;

·        Bước 2: Đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp để thành lập doanh nghiệp dự án; và

·        Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở, nếu được yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trên thực tế, nhà đầu tư cần cung cấp các tài liệu để làm  thủ tục đề nghị Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại Bước 1.

Trường hợp thứ hai (dự án không phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư) thường xảy ra khi nhà đầu tư nước ngoài được cấp quyền sử dụng đất một cách trực tiếp thông qua việc góp vốn từ một đối tác địa phương hoặc mua lại một dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang hoạt động từ một chủ công trình ở địa phương.

Trong trường hợp thứ nhất, pháp luật về nhà ở quy định rõ rằng, nếu một dự án xây dựng nhà ở thuộc trường hợp xin Chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư không cần phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở nữa. Tuy nhiên, đối với trường hợp thứ hai, pháp luật về nhà ở không có quy định rõ ràng về việc nhà đầu tư nước ngoài cần phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở trước hay sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Bởi vì:

Một mặt, theo pháp luật về nhà ở, chỉ các công ty được thành lập tại Việt Nam mới được thực hiện dự án xây dựng nhà ở. Điều này cho thấy Chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được cấp sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; và

Mặt khác, Điều 9 của Nghị định 99/2015 quy định rằng, cần phải có Chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Điều này cho thấy Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải được cấp trước khi có Giấy chứng nhận đầu tư.

Cách giải thích thứ nhất có vẻ hợp lý hơn vì cho thấy sự thống nhất với  mục đích của pháp luật về đầu tư, rằng Giấy chứng nhận đầu tư chỉ là điều kiện cần (nhưng không phải là điều kiện đủ) để thực hiện một dự án đầu tư, và sau khi được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư vẫn cần phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật chuyên ngành (ví dụ như luật nhà ở hoặc pháp luật về nhập khẩu/phân phối đối với các nhà đầu tư nước ngoài). Ngoài ra, việc lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại Điều 9 của Nghị định 99/2015 có thể bao gồm việc chuẩn bị hồ sơ dự án theo yêu cầu của luật xây dựng (bao gồm cả việc thẩm định và phê duyệt thiết kế công trình).

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Bích Ngọc - luật sư cộng sự tại Venture North Law.