Phát Triển Điện Gió Ngoài Khơi ở Việt Nam - Các Vấn Đề Pháp Lý liên quan đến việc Sử Dụng Khu Vực Biển

Việt Nam dường như có Tiềm Năng Lớn để phát triển điện gió ngoài khơi. Và gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến việc phát triển các nhà máy điện gió ngoài khơi lớn tại Việt Nam. Tiếc rằng, ngoại trừ các quy định về phát triển dầu khí ngoài khơi theo Luật Dầu Khí, Việt Nam chưa có các quy định đầy đủ để phát triển một dự án cơ sở hạ tầng lớn ngoài khơi như các nhà máy điện gió ngoài khơi. Điều này bắt đầu từ khung pháp lý chưa đầy đủ về việc sử dụng khu vực biển theo Luật Biển Việt Nam 2012 và Nghị Định 11/2021. Cụ thể,

  • Luật Biển Việt Nam 2012 và Nghị định 11/2021 cho phép một số khu vực biển nhất định được giao để khai thác và sử dụng “tài nguyên biển”. Trong khi thuật ngữ “tài nguyên biển” không rõ ràng, thuật ngữ này dường như bao gồm cả việc phát triển nhà máy điện gió ngoài khơi. Nghị Định 11/2021 yêu cầu đơn vị phát triển dự án nhà máy điện gió ngoài khơi phải trả từ 3.000.000 đồng/ha/năm đến 7.500.000 đồng/ha/năm đối với khu vực biển được giao cho dự án. Tiền sử dụng khu vực biển được giao có thể là một số tiền đáng kể vì một nhà máy điện gió ngoài khơi có thể yêu cầu khu vực biển lớn không chỉ cho các tuabin gió và trạm biến áp nổi mà còn cả khu vực biển cho đường dây tải điện dưới biển và các khu vực/hành lang bảo vệ khác. Trong khi đó, khu vực biển được giao để phát triển dầu khí ngoài khơi được miễn nộp tiền sử dụng theo Nghị Định 11/2021.

Mơ hồ về phạm vi kinh doanh bất động sản tại khu công nghiệp của công ty bất động sản Việt Nam

Luật Đất Đai 2013 và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có xung đột về năng lực của một công ty bất động sản trong nước, là bên thuê lại đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp (Chủ Đầu Tư KCN), để bán tòa nhà hoặc các công trình xây dựng khác được xây dựng trên đất đó. Cụ thể,

· Theo Điều 149.3 của Luật Đất Đai 2013, một công ty bất động sản trong nước thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN để kinh doanh tại khu công nghiệp có quyền, bên cạnh các quyền khác, chuyển nhượng tòa nhà hoặc các công trình xây dựng gắn liền với đất đó cho các chủ thể khác; và

· Tuy nhiên, theo Điều 11.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, phạm vi kinh doanh bất động sản của một doanh nghiệp trong nước không bao gồm trường hợp công ty bất động sản thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN. Trường hợp có liên quan nhất là trường hợp một công ty bất động sản thuê từ một tổ chức khác để kinh doanh bằng cách cho thuê. Tuy nhiên trường hợp đó không bao gồm việc mua bán tòa nhà và các công trình xây dựng.

Xung đột trên có vẻ như là một lỗi soạn thảo theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Điều này là bởi:

Ký lại Hợp đồng thuê đất với Nhà nước trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam, thuê đất trực tiếp từ Nhà nước là một hình thức phổ biến để nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Điều này có nghĩa là một người, với tư cách là “người sử dụng đất”, cần phải ký hợp đồng thuê đất (HĐTĐ) với Nhà nước, theo đó họ có nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Tùy thuộc vào lựa chọn của người sử dụng đất, tiền thuê đất có thể trả một lần cho cả thời hạn thuê hoặc trả hằng năm. Đối với lựa chọn thứ nhất, luật đất đai cho phép người sử dụng đất (Bên Chuyển Nhượng) chuyển nhượng QSDĐ của mình cho một chủ thể khác (Bên Nhận Chuyển Nhượng) thông qua việc chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng QSDĐ (gọi chung là chuyển nhượng). Tuy nhiên, luật không quy định rõ về việc liệu Bên Nhận Chuyển Nhượng có cần ký HĐTĐ mới với Nhà nước sau khi tiến hành việc chuyển nhượng QSDĐ hay không. Cụ thể là,

· Một mặt, luật đất đai quy định rõ rằng Bên Nhận Chuyển Nhượng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc mua tài sản gắn liền với đất cho thuê trả tiền hằng năm phải ký HĐTĐ mới với Nhà nước. Mặt khác, luật đất đai còn bỏ ngỏ về yêu cầu phải ký lại HĐTĐ trong trường hợp Bên Nhận Chuyển Nhượng nhận quyền sử dụng đất gắn với với đất thuê thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Không rõ liệu điều này có đồng nghĩa với việc không có yêu cầu bắt buộc về việc ký lại HĐTĐ với Nhà nước; và

Hướng dẫn mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng - Phần 2

Ngày 25 tháng 11 năm 2019, Bộ Tư Pháp (BTP) đã ban hành Thông Tư 7 hướng dẫn một số nội dung về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Thông Tư 7/2019). Thông Tư 7/2019 sẽ có hiệu lực từ ngày 10 tháng 1 năm 2020 và thay thế cho Thông Tư Liên Tịch 9 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường (BTNMT) ngày 23 tháng 6 năm 2016 (Thông Tư Liên Tịch 9/2016) về cùng một vấn đề. Nhìn chung, Thông Tư 7/2019 chỉ cung cấp một số quy định hướng dẫn và bổ sung cho Nghị Định 102 của Chính phủ ngày 1 tháng 9 năm 2017 (Nghị Định 102/2017) thay vì cung cấp hướng dẫn chi tiết như Thông Tư Liên Tịch 9/2016.

Đăng ký phải được hoàn thành trước khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng

Thông Tư 7/2019 quy định rằng một số loại đăng ký biến động đất đai và/hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi dưới đây phải được hoàn thành trước khi một người có thể đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và công trình xây dựng: