TIẾP NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH TẠI VIỆT NAM

Tại Việt Nam, nếu một nhà đầu tư bất động sản (Nhà Đầu Tư) không thể Có Được Một Diện Tích Đất Thông Qua Các Phương Án Phổ Biến để thực hiện dự án đầu tư của mình, Nhà Đầu Tư có thể cân nhắc việc ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với một người sử dụng đất trong nước. Theo cấu trúc của hợp đồng BCC, các bên không thành lập pháp nhân nhưng hợp tác với nhau sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình (bao gồm cả quyền sử dụng đất) để thực hiện việc kinh doanh. Trong trường hợp này, bên có quyền sử dụng đất (Người Sử Dụng Đất) vẫn bảo lưu quyền đối với đất mà không chuyển nhượng cho Nhà Đầu Tư, tuy nhiên Nhà Đầu Tư có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (gọi chung là GCN quyền sở hữu). Có rủi ro là hợp đồng BCC có thể được xem hợp đồng cho thuê lại đất giữa người sử dụng đất và Nhà Đầu Tư. Tuy nhiên, cấu trúc hợp đồng BCC khá phổ biến trong thực tế và có cơ sở pháp lý nhất định cho cơ cấu này.

Các bước cơ bản để “có được” quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng BCC như sau:

LÀM THẾ NÀO ĐỂ NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CÓ ĐƯỢC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

Ở Việt Nam, tư hữu về đất đai không được thừa nhận theo quy định của Hiến Pháp và Luật Đất Đai 2013. Thay vào đó, một chủ thể có thể có được các quyền nhất định gần với các quyền sở hữu về đất đai (quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật đất đai. Nhà đầu tư nước ngoài không thuộc các chủ thể có quyền được cấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng một công ty trong nước (Công Ty Trong Nước) do nhà đầu tư nước ngoài đó sở hữu một phần hoặc toàn bộ có thể được cấp quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư của mình.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, một Công Ty Trong Nước có thể có được quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất thông qua một trong các phương án sau:

HẠN CHẾ KHI THUÊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT HẰNG NĂM

Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm không được phép cho thuê nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất trừ khi người sử dụng đất đó đăng ký kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014.Sẽ là bất hợp lý khi hạn chế quyền cho thuê tài sản của chủ sở hữu trong khi vẫn cho phép bán tài sản đó . Tuy nhiên, lập trường này được thể hiệntrong pháp luật về đất đại hiện hành. Cụ thể:

Luật Đất Đai 2013 không quy định, người sử dụng đất thông qua thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có thể cho thuê nhà hoặc công trình xây dựng gắn liền với đất. Trong khi đó, người sử dụng đất với đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, có quyền cho thuê nhà và công trình gắn liền với đất;
Nghị định 102/2014 quy định, phạt hành chính đối với trường hợp người sử dụng đất cho thuê bất hợp pháp nhà hoặc công trình gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm; và
Trên thực tế, cơ quan có thẩm quyền, tại ít nhất một tỉnh, đã áp dụng phạt hành chính về vi phạm trên.

Tuy nhiên, vẫn có thể dựa vào Điều 11.1(d) và 11.3(a) Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 để lập luận, một chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có thể cho thuê bất động sản gắn liền với đất với điều kiện chủ thể đó đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản. Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 cho phép các cá nhân, tổ chức trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất từ Nhà nước có thể đầu tư xây dựng nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất để cho thuê. Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 không phân biệt giữa đất trả tiền hằng năm và đất thuê trả tiền một lần.

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Bích Ngọc và một phần dựa trên bản tin BASICO Tuần Luật của công ty luật BASICO.

Info

Comment

Vietnam Business Law