Mơ hồ về phạm vi kinh doanh bất động sản tại khu công nghiệp của công ty bất động sản Việt Nam

Luật Đất Đai 2013 và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có xung đột về năng lực của một công ty bất động sản trong nước, là bên thuê lại đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp (Chủ Đầu Tư KCN), để bán tòa nhà hoặc các công trình xây dựng khác được xây dựng trên đất đó. Cụ thể,

· Theo Điều 149.3 của Luật Đất Đai 2013, một công ty bất động sản trong nước thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN để kinh doanh tại khu công nghiệp có quyền, bên cạnh các quyền khác, chuyển nhượng tòa nhà hoặc các công trình xây dựng gắn liền với đất đó cho các chủ thể khác; và

· Tuy nhiên, theo Điều 11.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, phạm vi kinh doanh bất động sản của một doanh nghiệp trong nước không bao gồm trường hợp công ty bất động sản thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN. Trường hợp có liên quan nhất là trường hợp một công ty bất động sản thuê từ một tổ chức khác để kinh doanh bằng cách cho thuê. Tuy nhiên trường hợp đó không bao gồm việc mua bán tòa nhà và các công trình xây dựng.

Xung đột trên có vẻ như là một lỗi soạn thảo theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Điều này là bởi:

Read MoreInfo
Comment
Written by Lawyers VNLaw On In ,

Ký lại Hợp đồng thuê đất với Nhà nước trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam, thuê đất trực tiếp từ Nhà nước là một hình thức phổ biến để nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Điều này có nghĩa là một người, với tư cách là “người sử dụng đất”, cần phải ký hợp đồng thuê đất (HĐTĐ) với Nhà nước, theo đó họ có nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Tùy thuộc vào lựa chọn của người sử dụng đất, tiền thuê đất có thể trả một lần cho cả thời hạn thuê hoặc trả hằng năm. Đối với lựa chọn thứ nhất, luật đất đai cho phép người sử dụng đất (Bên Chuyển Nhượng) chuyển nhượng QSDĐ của mình cho một chủ thể khác (Bên Nhận Chuyển Nhượng) thông qua việc chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng QSDĐ (gọi chung là chuyển nhượng). Tuy nhiên, luật không quy định rõ về việc liệu Bên Nhận Chuyển Nhượng có cần ký HĐTĐ mới với Nhà nước sau khi tiến hành việc chuyển nhượng QSDĐ hay không. Cụ thể là,

· Một mặt, luật đất đai quy định rõ rằng Bên Nhận Chuyển Nhượng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc mua tài sản gắn liền với đất cho thuê trả tiền hằng năm phải ký HĐTĐ mới với Nhà nước. Mặt khác, luật đất đai còn bỏ ngỏ về yêu cầu phải ký lại HĐTĐ trong trường hợp Bên Nhận Chuyển Nhượng nhận quyền sử dụng đất gắn với với đất thuê thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Không rõ liệu điều này có đồng nghĩa với việc không có yêu cầu bắt buộc về việc ký lại HĐTĐ với Nhà nước; và

Read MoreInfo
Comment
Written by Lawyers VNLaw On In , ,

MỘT SỐ ĐIỂM SỬA ĐỔI LUẬT XÂY DỰNG VIỆT NAM

Quốc Hội đã thông qua Luật Sửa Đổi, Bổ Sung Một Số Điều của Luật Xây Dựng năm 2014 (Luật Xây Dựng 2020). Luật Xây Dựng 2020 sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2021 và có một số điểm đáng chú ý như sau.

1. Nghiên cứu tiền khả thi

Luật Xây Dựng 2020 ban hành các dự án mới phải lập nghiên cứu tiền khả thi (Nghiên Cứu Tiền Khả Thi). Cụ thể, các dự án phải lập Nghiên Cứu Tiền Khả Thi bao gồm:

· Dự án quan trọng quốc gia. Yêu cầu này cũng được quy định tại Luật Xây Dựng 2014. Tiêu chí xác định dự án quan trọng quốc gia được quy định tại Luật Đầu Tư Công 2019;

· Dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công. Luật Xây Dựng 2014 yêu cầu tất cả các dự án Nhóm A phải chuẩn bị Nghiên Cứu Tiền Khả Thi. Tiêu chí để xác định xem một dự án có phải là dự án nhóm A hay không được quy định tại Luật Đầu Tư Công 2019;

· Dự án PPP theo quy định về dự án PPP. Luật Xây Dựng 2014 không quy định cụ thể về yêu cầu chuẩn bị Nghiên Cứu Tiền Khả Thi của dự án PPP; và

· Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc Hội, Thủ Tướng Chính Phủ. Luật Xây Dựng 2014 không yêu cầu những dự án này phải chuẩn bị Nghiên Cứu Tiền Khả Thi. Theo Luật Đầu Tư 2020, Nghiên Cứu Tiền Khả Thi có thể được dùng để thay thế cho đề xuất dự án đầu tư.

Luật Xây Dựng 2020 quy định rằng nọi dung Nghiên Cứu Tiền Khả Thi, ngoài các nội dung khác, phải bao gồm đánh giá sơ bộ tác động môi trường. Không có hướng dẫn thêm gì về những nội dung cấu thành một “đánh giá tác động môi trường sơ bộ”.

Read MoreInfo
Comment
Written by Lawyers VNLaw On In , ,

Hướng Dẫn Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Tài Sản Cho Condotel Tại Việt Nam

Vào tháng 2 năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường (BTNMT) đã ban hành một hướng dẫn được chờ đợi từ lâu về cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở và Tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ) đối với một số loại sản phẩm bất động sản mới như condotel và biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa). Cụ thể, BTNMT xác nhận ba điểm quan trọng dưới đây:

· Condotel (condo-hotel) và resort villa được coi là cơ sở lưu trú du lịch (như căn hộ du lịch và biệt thự du lịch) theo Luật Du Lịch. Theo đó, đất được sử dụng để phát triển những công trình này cho mục đích cung ứng dịch vụ được phân loại là “đất thương mại, dịch vụ”. Xác nhận của BTNMT nhất quán với quan điểm trước đó của chúng tôi được thảo luận tại Đây.

Read MoreInfo
Comment
Written by Lawyers VNLaw On In ,