CẦM CỐ HOẶC THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Bộ Luật Dân Sự 2015 đã công nhận tài sản hình thành trong tương lai có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm. Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản không tồn tại ở thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm hay tồn tại ở thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm nhưng không thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố hoặc bên thế chấp. Tuy nhiên, không rõ liệu việc cầm cố hoặc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố hoặc thế chấp tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm) có thỏa mãn yêu cầu tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố, thế chấp theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2015 hay không.

QUY ĐỊNH KHÔNG RÕ RÀNG VỀ THỜI HIỆU CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015

Theo Bộ Luật Dân Sự 2015, thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp dân sự được kéo dài hơn so với quy định của Bộ Luật Dân Sự 2005. Ví dụ:

·         Theo Bộ Luật Dân Sự 2015, hiện nay, thời hiệu khởi kiện vi phạm hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng là ba năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Khoảng thời gian này được kéo dài hơn thay vì hai năm theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2005. Bên cạnh đó, thời hiệu hai năm theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2005 có thể bắt đầu từ một ngày sớm hơn rất nhiều (ví dụ: ngày mà quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền yêu cầu bị xâm phạm).

·         Theo Bộ Luật Dân Sự 2015, thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản kéo dài tới 30 năm thay vì 20 năm theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2005.

Điều khoản chuyển tiếp của Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định rằng, đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 1 tháng 1 năm 2017 (ngày Bộ Luật Dân Sự 2015 có hiệu lực), thì quy định về thời hiệu của Bộ Luật Dân Sự 2015 sẽ được áp dụng. Cách tiếp cận này gây ra nhầm lẫn về việc các yêu cầu khởi kiện đã hết thời hiệu theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2005 nay có thể được khởi kiện lại nếu các yêu cầu đó vẫn còn thời hiệu theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2015 (Xem thêm ví dụ tại đây). Theo quan điểm của chúng tôi, cách tiếp cận trên không hợp lý và không nên được áp dụng bởi vì:

·         Việc áp dụng hiệu lực hồi tố với một thời hiệu dài hơn đối với các yêu cầu khởi kiện phát sinh từ trước ngày Bộ Luật Dân Sự 2015 có hiệu lực sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của những người đã được bảo vệ theo quy định về thời hiệu của Bộ Luật Dân Sự 2005. Theo Luật Ban Hành Văn Bản Quy Phạm Pháp Luật, một luật sẽ không được áp dụng hiệu lực hồi tố nếu luật đó gia tăng trách nhiệm cho các chủ thể liên quan; và

·         Việc cho phép khởi kiện lại đối với các yêu cầu khởi kiện đã hết thời hiệu theo quy định cũ có thể gây ảnh hưởng tới hiệu lực của các giao dịch dân sự và thương mại đang được thực hiện bởi vì các giao dịch này đều được giao kết trên giả định rằng các bên liên quan, tài sản hoặc bất động sản không thể bị khiếu nại hay khởi kiện.

THUÊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRẢ TIỀN THUÊ ĐẤT HÀNG NĂM TẠI VIỆT NAM (BẢN CẬP NHẬT)

Trước đây, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được phép cho thuê nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất trừ khi người sử dụng đất đó đăng ký kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014.  Điểm hạn chế này đã được loại bỏ bởi Nghị định 01/2017. Nghị định 01/2017 đã làm rõ vấn đề về quyền thuê công trình xây dựng gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các văn bản pháp lý khác. Cụ thể, Nghị định 01/2017 quy định rằng người sử dụng đất thuê đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm có thể cho thuê tài sản của họ gắn liền với mảnh đất nếu:

1)         người sử dụng đất đã được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất đối với mảnh đất;

2)         người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; và

3)         người thuê phải sử dụng tài sản gắn liền với đất đúng với mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê đất được ký giữa người sử dụng đất (chủ nhà đất hoặc bên cho thuê) với hoặc quyết định cho thuê đất được ban hành bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Với yêu cầu thứ ba, kể cả nếu bên cho thuê được miễn trừ các điều kiện kinh doanh bất động sản, bên cho thuê đó có thể vẫn phải nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng công trình xây dựng hiện hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai trước khi ký hợp đồng thuê với bên thuê trong trường hợp bên thuê muốn sử dụng tòa nhà cho các mục đích khác. Tuy nhiên, luật vẫn chưa quy định rõ ràng thủ tục này sẽ được áp dụng như thế nào trên thực tế.

Bài viết được đóng góp bởi Nguyễn Bích Ngọc – Luật sư cộng sự tại Venture North Law.

BẢO MẬT TRONG TỐ TỤNG TRỌNG TÀI Ở VIỆT NAM

Không có bất kỳ một nghĩa vụ pháp lý về bảo mật nào áp dụng đối với các bên trong một vụ tố tụng trọng tài ở Việt Nam. Theo Luật Trọng tài thương mại 2010, việc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài sẽ được tiến hành không công khai, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Thế nhưng, xét xử không công khai không đồng nghĩa với việc thông tin được đưa ra trao đổi giữa các bên phải được giữ bí mật. Luật Trọng tài thương mại 2010 chỉ quy định rõ ràng về nghĩa vụ bảo mật đối với trọng tài viên mà không phải đối với các bên tham gia phiên xét xử (ví dụ: chuyên gia, nhân chứng, hoặc kể cả luật sư). Quy tắc trọng tài 2017 của Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) không có điều khoản về bảo mật nào khác ngoài việc quy định về phiên xét xử trọng tài phải được tiến hành không công khai.

Các bên trong tố tụng trọng tài thường thực hiện quá trình tố tụng dựa trên nền tảng bảo mật. Tuy nhiên, sự chặt chẽ của tính bảo mật trong tố tụng trọng tài sẽ phụ thuộc vào hệ thống pháp luật và quy tắc trọng tài được lựa chọn cho từng vụ việc cụ thể. Các hệ thống pháp luật khác có quy định các nghĩa vụ bảo mật áp dụng đối với tất cả các bên tham gia quá trình tố tụng (ví dụ: Điều 24.4 và 39 của Quy tắc trọng tài SIAC).

Bởi vì quy định bảo vệ tính bảo mật của tố tụng trọng tài ở mỗi hệ thống pháp luật cũng như tại mỗi trung tâm trọng tài là khác nhau, điều khoản về lựa chọn pháp luật điều chỉnh ở tại thoả thuận trọng tài cần được cân nhắc một cách cẩn trọng. Nếu các bên trong hợp đồng lựa chọn trọng tài tại Việt Nam, cách tốt nhất là mở rộng thêm quy định tại điều khoản về bảo mật đối với các vấn đề liên quan đến trọng tài (ví dụ như thủ tục, tài liệu, phán quyết hoặc thậm chí các thủ tục của toà án liên quan đến trọng tài) để tránh việc bị tiết lộ những thông tin liên quan đến trọng tài bởi một bên trong hợp đồng cho bên thứ ba.

Bài viết này được đóng góp bởi Lê Minh Thuỳ - luật sư tập sự tại Venture North Law.