Điều Kiện Không Rõ Ràng Đối Với Nhà Đầu Tư Nước Ngoài Khi Nhận Chuyển Nhượng Phần Vốn Góp Có Nguồn Gốc Từ Quyền Sử Dụng Đất

Theo Điều 24.2 Luật Đầu Tư 2020, nhà đầu tư nước ngoài dự kiến nhận chuyển nhượng phần vốn góp trong doanh nghiệp tại Việt Nam phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai liên quan đến “điều kiện nhận quyền sử dụng đất” (QSDĐ). Tuy nhiên, pháp luật đất đai không quy định cụ thể các điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài, do họ không được xác định là người sử dụng đất theo quy định.

Điều 28.1.(d) Luật Đất Đai 2024 và Điều 9.1 Nghị Định 102/2024 hướng dẫn thi hành luật Luật Đất Đai 2024 chỉ cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN), được thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài, được nhận chuyển nhượng phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê từ Nhà nước. Điều 9.1 Nghị Định 102/2024 quy định “vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất” (Phần Vốn QSDĐ) được hiểu là phần vốn trong vốn điều lệ của doanh nghiệp, được hình thành từ việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Các quy định nêu trên dường như không rõ ràng và có thể được diễn giải theo nhiều cách khác nhau, dẫn tới các kết luận khác nhau. Cụ thể:

Diễn giải 1: Một số quan điểm (có thể từ phía cơ quan quản lý) có thể cho rằng nhà đầu tư nước ngoài không được trực tiếp nhận chuyển nhượng Phần Vốn QSDĐ. Lý do vì:

• Điều 28.1 Luật Đất Đai năm 2024 quy định về các đối tượng được nhận quyền sử dụng đất và các phương thức nhận chuyển nhượng hợp pháp. Do Điều 28.1.(d) đề cập đến DNCVĐTNN được nhận Phần Vốn QSDĐ, thay vì QSDĐ, điều này cho thấy luật đang coi việc nhận Phần Vốn QSDĐ tương đương với việc nhận QSDĐ; và

• Việc chỉ đề cập đến DNCVĐTNN mà không đề cập đến nhà đầu tư nước ngoài trong quy định tại Điều 28.1 Luật Đất Đai 2024 có thể được hiểu là cấm nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp nhận chuyển nhượng Phần Vốn QSDĐ.

Diễn giải 1 dẫn tới kết luận rằng, như là một điều kiện của pháp luật đất đai, nhà đầu tư nước ngoài bắt buộc phải thành lập DNCVĐTNN tại Việt Nam để có thể nhận chuyển nhượng Phần Vốn QSDĐ. Kết luận này dường như thiếu hợp lý, bởi việc DNCVĐTNN nhận Phần Vốn QSDĐ về bản chất cũng giống như việc nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp nhận phần vốn này.

Diễn giải 1 gây ra hai vấn đề:

·       Thứ nhất, Diễn giải 1 sẽ hạn chế nhà đầu tư trong nước nhận Phần Vốn QSDĐ. Cách hiểu này có thể mâu thuẫn với Điều 24.1 của Luật Đầu Tư 2020, theo đó không có quy định cấm nào áp dụng như vậy, và cũng không phù hợp với thực tiễn theo kinh nghiệm của chúng tôi.

·       Thứ hai, Diễn giải 1 không làm rõ cách áp dụng trong trường hợp phần vốn được chuyển nhượng bao gồm cả Phần Vốn QSDĐ và phần vốn góp hình thành từ việc góp tài sản khác.

Diễn giải 2: Một cách diễn giải ngược lại là nhà đầu tư nước ngoài có thể trực tiếp mua lại Phần Vốn QSDĐ. Diễn giải 2 này dựa trên cơ sở là Điều 24.2 của Luật Đầu Tư 2020 chỉ viện dẫn đến pháp luật về đất đai một cách tổng quát, trong khi các quy định pháp luật đất đai không quy định rõ ràng bất kỳ điều kiện nào đối với nhà đầu tư nước ngoài khi nhận chuyển nhượng Phần Vốn QSDĐ. Do không có quy định cụ thể, có thể lập luận rằng nhà đầu tư nước ngoài được phép mua lại Phần Vốn QSDĐ.

Tuy nhiên, Diễn giải 2 có thể không phản ánh đúng ý định của nhà làm luật, bởi cách diễn giải dẫn đến hệ quả nhà đầu tư nước ngoài sẽ phải tuân thủ các điều kiện đầu tư ít nghiêm ngặt hơn so với DNCVĐTNN, điều này đi ngược lại với các nguyên tắc pháp lý thông thường.

Bài viết được thực hiện bởi Hà Thanh Phúc và Nguyễn Hoàng Dương với tư cách là đồng tác giả.