Theo Điều 24.2 Luật Đầu Tư 2020, nhà đầu tư nước ngoài dự kiến nhận chuyển nhượng phần vốn góp trong doanh nghiệp tại Việt Nam phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai liên quan đến “điều kiện nhận quyền sử dụng đất” (QSDĐ). Tuy nhiên, pháp luật đất đai không quy định cụ thể các điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài, do họ không được xác định là người sử dụng đất theo quy định.

Điều 28.1.(d) Luật Đất Đai 2024 và Điều 9.1 Nghị Định 102/2024 hướng dẫn thi hành luật Luật Đất Đai 2024 chỉ cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN), được thành lập bởi nhà đầu tư nước ngoài, được nhận chuyển nhượng phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê từ Nhà nước. Điều 9.1 Nghị Định 102/2024 quy định “vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất” (Phần Vốn QSDĐ) được hiểu là phần vốn trong vốn điều lệ của doanh nghiệp, được hình thành từ việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.