Mơ hồ về phạm vi kinh doanh bất động sản tại khu công nghiệp của công ty bất động sản Việt Nam

Luật Đất Đai 2013 và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có xung đột về năng lực của một công ty bất động sản trong nước, là bên thuê lại đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp (Chủ Đầu Tư KCN), để bán tòa nhà hoặc các công trình xây dựng khác được xây dựng trên đất đó. Cụ thể,

· Theo Điều 149.3 của Luật Đất Đai 2013, một công ty bất động sản trong nước thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN để kinh doanh tại khu công nghiệp có quyền, bên cạnh các quyền khác, chuyển nhượng tòa nhà hoặc các công trình xây dựng gắn liền với đất đó cho các chủ thể khác; và

· Tuy nhiên, theo Điều 11.1 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, phạm vi kinh doanh bất động sản của một doanh nghiệp trong nước không bao gồm trường hợp công ty bất động sản thuê lại đất từ Chủ Đầu Tư KCN. Trường hợp có liên quan nhất là trường hợp một công ty bất động sản thuê từ một tổ chức khác để kinh doanh bằng cách cho thuê. Tuy nhiên trường hợp đó không bao gồm việc mua bán tòa nhà và các công trình xây dựng.

Xung đột trên có vẻ như là một lỗi soạn thảo theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014. Điều này là bởi:

Bản chất của kinh doanh “voucher” theo luật Việt Nam

Tại Việt Nam, voucher (phiếu mua hàng) không chỉ được sử dụng như một phương thức khuyến mại, mà còn là một loại “sản phẩm” được bán trên rất nhiều trang thương mại điện tử. Cụ thể, một bên kinh doanh voucher có thể bán voucher cho các người sử dụng của mình, mà các voucher đó có thể được sử dụng cho các hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định cung cấp bởi các nhà phân phối nhất định. Người sử dụng sau đó sẽ sử dụng voucher để có được hàng hóa hoặc dịch vụ từ các nhà phân phối thường là với giá chiết khấu. Như phân tích dưới đây của chúng tôi sẽ cho thấy, bản chất pháp lý của việc kinh doanh voucher tại Việt Nam là chưa rõ ràng, và vì vậy các mô hình kinh doanh dựa trên việc mua bán voucher có thể phát sinh những rủi ro nhất định.

Voucher không phải là một loại hàng hóa hay dịch vụ

Mặc dù luật không đề cập đến vấn đề này, các cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam có vẻ như cho rằng voucher không phải là hàng hóa hay dịch vụ:

· Nhiều hướng dẫn từ Tổng Cục Thuế quy định rằng các công ty không thể phát hành hóa đơn Thuế Giá Trị Gia Tăng (GTGT) đối với việc mua bán voucher. Trong khi đó, theo Điều 3 của Luật Thuế GTGT 2008, tất cả các “hàng hóa, dịch vụ” được sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng tại Việt Nam phải chịu thuế GTGT, trừ một số lượng hạn chế hàng hóa hoặc dịch vụ không chịu thuế quy định bởi luật; và

Dự Thảo Nghị Định Mới Về Biện Pháp Bảo Đảm Tại Việt Nam

Vào tháng 9 năm 2020, Bộ Tư Pháp (BTP) công bố Dự Thảo Nghị Định (Dự Thảo Nghị Định) về biện pháp bảo đảm như thế chấp, hoặc cầm cố tại Việt Nam. Một khi được ban hành, Dự Thảo Nghị Định sẽ thay thế cho Nghị Định 163/2006 điều chỉnh cùng một vấn đề. Một vài thay đổi quan trọng được thảo luận dưới đây:

· Căn cứ pháp lý của Nghị Định – Không giống như Nghị Định 163/2006 chỉ hướng dẫn thi hành Bộ Luật Dân Sự 2005, Dự Thảo Nghị Định được nêu là để hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2013 và Luật Nhà Ở 2014 về giao dịch bảo đảm.

· Quyền tự quyết của các bên – Dự Thảo Nghị Định dường như cho phép các bên trong một giao dịch bảo đảm được thỏa thuận về bất kỳ vấn đề nào liên quan đến giao dịch bảo đảm miễn là thỏa thuận đó tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của Bộ Luật Dân Sự 2015. Tuy nhiên, không rõ liệu các bên có thể thỏa thuận không tuân theo các quy định của Dự Thảo Nghị Định miễn là thỏa thuận đó tuân thủ các nguyên tắc cơ bản của Bộ Luật Dân Sự 2015 hay không.

· Yêu cầu linh hoạt về mặt hình thức – Dự Thảo Nghị Định cho phép một giao dịch bảo đảm được tồn tại dưới dạng một hợp đồng bảo đảm tách biệt, một phần của một hợp đồng khác, giấy ủy quyền, hoặc văn bản cam kết đơn phương trừ trường hợp hạn chế bởi luật.

Dự Thảo Nghị Định Mới Hướng Dẫn Thi Hành Luật Đầu Tư 2020

Vào tháng 10 năm 2020, Bộ Kế hoạch và Đầu Tư (BKHĐT) đã công bố Dự Thảo Nghị Định hướng dẫn thi hành Luật Đầu Tư 2020 (Dự Thảo Nghị Định). Dự Thảo Nghị Định sẽ thay thế Nghị Định 118/2015 hướng dẫn thi hành Luật Đầu Tư 2014. Một vài thay đổi đáng kể được quy định trong Dự Thảo Nghị Định sẽ được thảo luận bên dưới:

· Bảo lãnh Chính phủ - Dự Thảo Nghị Định làm rõ rằng bảo đảm đầu tư theo Điều 11.2 của Luật Đầu Tư 2020 có thể bao gồm: (1) bảo đảm cân đối hoặc hỗ trợ cân đối ngoại tệ, và (2) bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp nhà nước. Việc làm rõ như trên có vẻ như đã quay trở lại với quy định trong Luật Đầu Tư 2014 về bảo lãnh Chính phủ, mà sau đó đã bị Luật Đầu Tư 2020 bãi bỏ.

Tuy nhiên, không rõ liệu Chính phủ có thể ban hành quy định làm rõ này dưới hình thức một Nghị Định của Chính phủ hay không bởi Luật Đầu Tư 2020 không cho phép Chính phủ có thẩm quyền ban hành các ưu đãi đầu tư cho nhà đầu tư mà không được Luật Đầu Tư 2020 quy định mà không được Quốc Hội chấp thuận. Bảo đảm cân đối hoặc hỗ trợ cân đối ngoại tệ và bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ hợp đồng cũng có thể bị coi là một loại ưu đãi đầu tư.