Hạn Chế Tiềm Ẩn (không chính xác) Đối Với Việc Thuê Văn Phòng Của Doanh Nghiệp Có Vốn Đầu Tư Nước Ngoài Tại Việt Nam

Điều 14 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có tiêu đề “Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”. Điều 14.2 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 quy định rằng một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FIE), với tư cách là khách hàng của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, được phép “mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc hoặc cơ sở kinh doanh theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”. Điều 14.2 không bao gồm việc “thuê từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” trong phạm vi được cho phép mua của một FIE. Về câu chữ, điều này có thể có được hiểu là một FIE không được phép thuê văn phòng từ các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Tuy nhiên, kết luận về mặt câu chữ này là trái ngược với thực tế là trong thực tiễn, nhiều FIE, đặc biệt là những FIE hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ, thường xuyên thuê văn phòng từ các chủ đầu tư bất động sản. Theo đó, câu chữ của Điều 14.2 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 dường như là một lỗi soạn thảo hơn là chủ ý thực sự của người soạn thảo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014.

Kiểm Soát Xung Đột Lợi Ích Trong Công Ty Đại Chúng Và Tổ Chức Tín Dụng Theo Luật Phòng Chống Tham Nhũng 2018 Của Việt Nam

Luật Phòng Chống Tham Nhũng mới năm 2018 mở rộng điều chỉnh công tác phòng chống tham nhũng trong khu vực tư nhân và bao gồm một cơ chế mới về kiểm soát xung đột lợi ích. Đối với khu vực tư nhân, các quy định về kiểm soát xung đột lợi ích theo Luật Phòng Chống Tham Nhũng 2018 áp dụng đối với, bên cạnh các đối tượng khác khác, công ty cổ phần đại chúng và tổ chức tín dụng. Điều này cho thấy rằng các công ty tư nhân khác không phải tuân theo các quy định về kiểm soát xung đột lợi ích theo Luật Phòng Chống Tham Nhũng 2018.

Theo Luật Phòng Chống Tham Nhũng 2018, xung đột lợi ích là tình huống mà lợi ích của một người có chức vụ, quyền hạn trong công ty hoặc người thân thích của họ tác động hoặc sẽ tác động đến việc thực hiện nhiệm vụ của người đó. Người có chức vụ, quyền hạn của công ty có thể phải tuân theo các quy tắc về xung đột lợi ích theo Luật Phòng Chống Tham Nhũng 2018 bao gồm:

Nhìn Rõ Hơn Về Việc Sử Dụng Tài Khoản DICA Cho Các Giao Dịch M&A Tại Việt Nam - Phần 2

Định nghĩa không rõ ràng về 51% FIE

Theo Thông Tư 6/2019, các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FIE), phải mở DICA bao gồm (1) doanh nghiệp được thành lập bởi các nhà đầu tư nước ngoài (có hoặc không có đối tác trong nước) (Incoporated FIE); và (2) các doanh nghiệp không thuộc (1) nhưng 51% vốn điều lệ thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài (51% FIE). Thông thường, 51% FIE sẽ được coi là một FIE, 51% vốn điều lệ của công ty đó thực sự được sở hữu bởi các nhà đầu tư nước ngoài (Actual 51% FIE). Tuy nhiên, Thông Tư 6/2019 quy định rằng 51% FIE bao gồm các doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn hoặc mua cổ phần dẫn đến việc nhà đầu tư nước ngoài sở hữu 51% vốn điều lệ của FIE. Việc sử dụng từ “dẫn đến” chỉ ra rằng một 51% FIE có thể là một công ty 100% được sở hữu trong nước, mà có các nhà đầu tư nước ngoài tiềm năng có thể mua lại từ 51% vốn điều lệ trở lên (Future 51% FIE). 

Còn quá sớm để biết được ý định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) là gì. Câu chữ của Điều 8.1 Thông Tư 6/2019 dường như chỉ ra rằng 51% FIE theo Thông Tư 6/2019 bao gồm cả Future 51% FIE. Mặt khác, như vậy là đi ngược lẽ thường khi coi Future 51% FIE là 51% FIE, điều mà có thể dẫn đến thêm những khó khăn và nhầm lẫn trong việc áp dụng Thông Tư 6/2019 như được thảo luận thêm dưới đây. Ngoài ra, việc coi Future 51% FIE giống như Actual 51% FIE có thể được coi là trái với Điều 23.1 của Luật Đầu Tư 2014. Theo Điều 23.1 của Luật Đầu Tư 2014, chỉ có Actual 51% FIE cần tuân thủ các thủ tục đầu tư áp dụng cho các nhà đầu tư nước ngoài (bao gồm cả việc sử dụng DICA).

Nhìn Rõ Hơn Về Việc Sử Dụng Tài Khoản DICA Cho Các Giao Dịch M&A Tại Việt Nam - Phần 1

Nhìn rõ hơn về Thông Tư 6/2019 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) thì thấy rằng văn bản này có thể gây ra nhiều vấn đề hơn là giải quyết được. Vấn đề mấu chốt theo Thông Tư 6/2019 là việc sử dụng rộng rãi hơn của “tài khoản vốn đầu tư trực tiếp” (thường được gọi là DICA).

Để hiểu vấn đề thì sẽ cần biết DICA hoạt động như thế nào. Theo quy định về ngoại hối, DICA phải được mở bởi một công ty tại Việt Nam, có “đầu tư trực tiếp nước ngoài” (FIE). Nhà đầu tư/cổ đông nước ngoài của một FIE sẽ góp vốn vào FIE bằng cách chuyển tiền vào DICA. Các nhà đầu tư/cổ đông nước ngoài cũng sẽ rút lại tiền khỏi Việt Nam bằng cách chuyển tiền từ DICA sang các tài khoản ngân hàng của họ (ngay cả trong trường hợp nhà đầu tư/cổ đông nước ngoài bán khoản đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác). Việc dàn xếp đơn giản này vận hành tốt cho các hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài đơn giản vào những năm 1990, khi mà các hoạt động M&A còn hạn chế và các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu là các nhà sản xuất nước ngoài không có kế hoạch bán khoản đầu tư của họ trong tương lai.